Зачастую квартира в новостройке, особенно, если это студия или однокомнатная квартира является первым жильем для студента или молодой семьи. Законы в сфере ЖКХ сложны, а финансовой грамотности никто не учит, поэтому споры с управляющей компанией иногда возникают и без повода. Кто и за какой ремонт в новостройке отвечает, рассказывают специалисты управляющей компании «Эрмитаж».

Капитальный ремонт в новостройке: кто и за что платит

Ремонт дома может быть текущим или капитальным, а также аварийным.

Раньше и за текущий и за капитальный ремонт жильцы платили управляющей компании. С 2015 года (в разных регионах программа капремонта была принята в разное время) капитальный ремонт является обязательным, деньги на него в принудительном порядке собирает государство в Фонд капитального ремонта общего имущества, а платежки за капитальный ремонт приходят ежемесячно. Капитальный ремонт должен произойти не позднее 25 лет после ввода новостройки в эксплуатацию. Но по инициативе жильцов провести его можно и раньше — все зависит от способа перечисления денег в специальный фонд.

Деньги на счёт жильцы могут отправлять тремя разными способами и у каждого есть свои преимущества и недостатки.

1. Средства можно собирать только на ремонт того дома, в котором вы живете, на специальный счёт, который открыт УК. В этом случае, капремонт можно начать раньше, чем это прописано в программе. Также можно собрать минимальную сумму на капремонт (10 млн рублей) и больше не отправлять платежки жильцам до его проведения. Платёж должен быть не меньше минимального.

2. Средства можно собрать на спецсчёт регионального оператора. Капитальный ремонт дома можно провести раньше, чем намечено в программе, платёж должен быть не меньше минимального. Ответственность за средства несёт оператор.

3. Общий счёт у регионального оператора не требует общего собрания собственников по этому вопросу. Средства распределяются между домами, требующими капитального ремонта, когда приходит очередь вашего дома, средства также берутся из общего Фонда. Ремонт будет проведен не позже, указанного в программе капремонта срока.

«Иногда жильцы дома недоумевают, почему они должны платить за капремонт нового дома, который, помимо прочего, находится на гарантии застройщика. Региональное правительство самостоятельно устанавливает каникулы для новостроек по уплате взносов в фонд капремонта, если дом был введен в эксплуатацию после 2015 года, - объясняет заместитель генерального директора управляющей компании «Эрмитаж» Дмитрий Митин. - В Петербурге этот срок составляет от 2 до 5 лет с момента ввода новостройки в эксплуатацию. И момент, когда вы начинаете получать квитанцию никак юридически не относится к гарантии застройщика».

На самом деле, разница будет только в том, что в период гарантийного ремонта поломки будет устранять девелопер, а не управляющая компания. В фонд капремонта в любом случае никто не «влезет». Стандартный гарантийный срок по 214-ФЗ на жилой дом не менее 5 лет, кроме технологического и инженерного оборудования, на которое гарантия определена заводом-изготовителем и как правило не превышает 1-2 года.

Например, гарантия на лифтовое оборудование в большинстве случаев 1,5 года с момента ввода лифта в эксплуатацию или 2 года с даты производства этого лифта. Завершение гарантийного периода зависит от того какой из этих сроков наступит раньше.

Текущий ремонт

Текущий ремонт начинается с первых дней жизни дома. В самый сложный для УК и жителей период (первые 1-1,5 года) активно ведутся ремонты и ежедневные переезды.

За это время в доме в местах общего пользования происходят механические повреждения (повреждения штукатурного слоя, разбитые стекла, сломанные ручки и двери и тд), а также акты вандализма (сотнями снимают доводчики, уносят пожарные рукава полностью или частично, отрывают светильники на «черных» лестницах в поисках «закладок» вероятно).

«Неправильная эксплуатация жителями приводит к авариям на инженерных системах (например, в унитаз сливают строительные смеси, ветошь, памперсы, наполнители туалетов для животных). Устранение этих последствий несет не только расходы из статьи «текущий ремонт», т.к. вырезаются участки трубопровода, но и неудобство для жителей - для проведения работ на системе канализации УК вынуждена полностью отключать горячую и холодную воду», - рассказывает Дмитрий Митин.

Все случаи естественного износа, неправильной эксплуатации жителями или вандализма не попадают под гарантийные обязательства застройщика и устраняются в рамках текущего ремонта.

Текущий ремонт, как правило, начисляется на уровне городских тарифов, а его объём устанавливается управляющей компанией по результатам осенне-весенних осмотров дома (конструктив и инженерное оборудование) или в результате аварийных ситуаций. Для этого объект постоянно осматривается, все мелкие недочёты записываются, составляются акты и соответствующие документы. Текущий ремонт обычно проводится в теплое время года.
«Часто жители недоумевают, почему лифт обшит или на лестничном марше стекло не сразу заменяют на новое. Лифт обшит именно для того, чтоб сохранить кабину от повреждений, а стекла в домах не все одинаковые, поэтому какого-то стекла конкретного размера может просто не быть в запасе УК, но его оперативно закупают и доставляют на объект, - поясняет стандартные ситуации Дмитрий Митин. - Как правило, в новых домах мы начинаем активную работу по восстановлению отделки мест общего пользования после периода активных переездов и заселения, т.е. через 1-1,5 года. Параллельно с этим мы вызываем представителей застройщика и комиссионно фиксируем отслоения и трещины в МОП, которые происходят в процессе естественной усадки дома».

Соответственно застройщик проводит работы по восстановлению участков, признанных гарантийными, а УК все то, что пострадало путем механических воздействий. Все, что касается работ по инженерному оборудованию или аварийным ситуациям – проводится регулярно, начиная с первого дня эксплуатации дома (замена лампочек, стекол, ремонт дверей, ремонт оборудования и тд)

Если случилась авария

К сожалению, из-за изношенности сетей на территории Петербурга нередко случается авария. Это может быть прорыв трубы, затор в канализации, поломка лифта, повреждение электросетей. По данным комитета по энергетике и инженерному обеспечению, в Петербурге достаточно серьезный износ теплосетей в 44%, а 26% выслуживших свой нормативный срок – им более 25 лет – требуют капитального ремонта и реконструкции.

Устранить аварию на территории дома должна управляющая компания, привлекая аварийную службу или своих специалистов. «Работы с прорывом труб в границах дома ведет управляющая компания. «Если прорыв случается на общегородской магистрали, то такие ремонтные работы проводит городская служба - Водоканал, ТГК, ГУП «ТЭК» и тому подобные», - объясняет Дмитрий Митин.

В целом, как пояснили в УК «Эрмитаж», минимальный взнос на капитальный ремонт в Петербурге составляет от 4 до 5 рублей за м2.