С середины 2019 года эскроу-счета прочно вошли в жизнь строительной отрасли. Данный механизм призван защитить экономические интересы участников долевого строительства, а также исключить появление новых обманутых дольщиков. Однако на практике не все так гладко, как на бумаге. В зоне уязвимости остаются ипотечные заемщики. Почему так происходит, объясняет Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН».
Реформа долевого строительства находится в активной фазе, начиная с середины 2019 года. Все процессы, необходимые для перехода на эскроу, запущены. «Старое» предложение постепенно вымывается, а новые правила неизбежно берут свое. Согласно данным ДОМ.РФ в конце 2019 года, доля проектов с эскроу и проектным финансированием составила 21,5%. В 2020 году, на фоне обновления рынка, цифры будут заметно больше.
Важными критериями, определяющими эффективность нового инструмента, являются возвратность и компенсационность эскроу-счетов. Под данными показателями понимается возможность со стороны дольщиков вернуть деньги, вложенные в строительство, и получить компенсацию за период размещения средств на эскроу-счетах. Однако в текущей законодательной редакции эскроу гарантируют только номинальную возвратность, без защиты от инфляции, что вызывает споры в профессиональной среде.
«Согласно закону, эскроу-счета не предусматривают начисление процентов, что является негативной стороной, препятствующей выполнению основных задач реформы, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН». Покупатели лишены «инфляционной компенсации», которая прежними правовыми механизмами была заложена. Проценты должен выплачивать застройщик за пользование денежными средствами».
Дольщик с эскроу, столкнувшийся с проблемной площадкой, имеет возможность вернуть свои деньги в том же объеме, в котором они были там заблокированы. Однако за 1-2 года инфляция съедает часть суммы, а цены на недвижимость становятся выше. В итоге квартирный вопрос не решен, а покупателю нужно вновь выбирать проекты и решать дилемму – рассматривать квартиру меньшей площади или искать дополнительные финансы. К слову, за те же 1-2 года можно разместить денежные средства на депозите и тем самым защитить сбережения от инфляции.
Дольщик, который вносит все 100% за квартиру, теряет только на инфляции. С ипотечными заемщиками ситуация еще сложнее – такие покупатели оплачивают проценты за пользование ипотечным кредитом, которые не блокируются на эскроу-счете и не возвращаются при расторжении ДДУ. Фактически «ипотечники» могут рассчитывать на возврат с эскроу только своего первоначального взноса и погашенной части тела кредита. В данной ситуации проценты превращаются в прямые убытки дольщика, а это довольно значительная сумма. Как известно, специфика внесения платежей предполагает перекос в пользу выплаты процентов на первоначальном этапе расчетов с банком. Поэтому ипотечные заемщики, в зависимости от параметров кредита, могут терять сотни тысяч рублей за период строительства.
«Данное положение дел слабо мотивирует ипотечных дольщиков пользоваться своим правом по расторжению ДДУ и возврату денег, - говорит Дмитрий Логинов, - Важной проблемой, помимо поиска новой квартиры, становится факт наличия прямых убытков». Механизмов, защищающих от данных потерь, в текущей системе эскроу не предусмотрено.
«Под реформу долевого строительства заложена «мина замедленного действия». Ситуацию пока сглаживает инертность строительной отрасли, - подчеркивает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», - В самом механизме остаются «уязвимости», которые будут очевидны в случае наступления негативного сценария по новым проектам. Сейчас эскроу-счета декларируются как универсальное решение проблемы обманутых дольщиков. Однако эскроу не являются панацеей для рынка и не исключают появление проблемных строек. При этом низкая компенсационность эскроу-счетов формирует консервативную стратегию поведения дольщиков, при которой финансово выгоднее защищать свои права в процедуре банкротства застройщика. Ипотечные покупатели будут формировать новую категорию «обманутых дольщиков уже с эскроу».
Среди основных предложений, нацеленных на решение данной проблематики, отметим необходимость начисления процентов. Плательщиком в указанном случае должен выступать уполномоченный банк.
Вторая мера - аналог «ипотечных каникул», предполагающий нулевую ставку по кредиту на период строительства. Такой формат возможно применить, если ипотека оформлена в том же банке, где размещаются средства на эскроу-счетах. Деньги фактически не покидают пределы банка и не расходуются на строительство, поэтому взыскание процентов за «пользование» ипотечным кредитом необоснованно.
