Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили обзор проектов на первичном рынке жилой недвижимости вдоль Ленинградского шоссе на удалении 20 км от МКАД, разделив локацию на три зоны – новостройки Зеленограда и его окрестностей, новостройки района Сходня городского округа Химки и новостройки Химок. Всего вдоль Ленинградского шоссе на удалении 20 км от МКАД реализуется 30 новостроек. Самые бюджетные предложения сосредоточены в районе Сходня, где средняя стоимость квадратного метра составляет 72 тыс. рублей, тогда как в Зеленограде – 80 тыс. рублей, а самые дорогие в черте города Химки – средняя цена там достигает 108 тыс. руб./кв. м. При этом самое доступное предложение представлено в мкрн. «Жемчужина Зеленограда» – студия площадью 19,7 кв. м стоит 1,7 млн рублей.
В обзор были включены проекты, где в реализации было представлено более более 5 квартир.
№ Объект, адрес ГК Состояние Описание Тип Площадь, Min/Max, кв. м Цена, Min/Max, руб./кв. м Стоимость, Min/Max, руб. Девелопер
1 ЖК Flight City
Солнечногорский р-н,
д. Елино 1 кв. 2016 Возведение нижних этажей Панельно-кирпичный 1 25,7 40,3 59,1 70,3 1,7 2,6 ГК «СУ-155»
2 47,8 65,1 53,8 64,1 3,1 3,9
3 78,1 88,7 56,9 58 4,5 5
2 мкрн. «Зеленый бор»
г. Москва, ЗелАО,
мкр. 23,
ул. Радио вл. 11 Сдан ГК Построен Монолитно-кирпичный 1 41,2 45,1 107 116,5 4,5 4,9 «Промстрой-инвест-М»
2 40,8 66,8 99 117 4,4 7,3
3 76,2 84,6 96 117 7,4 9,3
4 102,7 102,7 109,5 109,5 11,2 11,2
3 мкрн. «Жемчужина Зеленограда»
г. Москва, ЗелАО,
Георгиевский пр-т,
корп. 1,2 4 кв. 2016 Начальный этап Монолитный, панельный Град-1М Студии 19,7 24,7 84 93,5 1,7 2,2 ГК «Мортон»
1 27,4 47,5 77,5 95 2,5 3,7
2 39,9 68,1 74 87 3,2 5,2
3 60,8 84,0 70 76 4,6 5,8
4 ЖК «Новый Зеленоград» Солнечногорский р-н, с.п. Кутузовское, д. Рузино, корп. 4 4 кв. 2016 Возведение нижних этажей Монолитный 1 33,6 54,5 71,2 76,5 2,5 4,1 «Кутузовское-1»
2 50,2 64,2 68,4 73,6 3,5 4,6
3 74,0 76,0 65,5 70,3 5 5,3
5 ЖК «Мелодия леса» Солнечногорский р-н, г/п Андреевка, в р-не д. Голубое, корп. 2, 4, 6 3 кв. 2015 –
3 кв. 2016 Монтаж средних этажей Монолитно-каркасный 1 33,5 44,1 70,5 80,7 2,6 3,3 ГК «Сапсан»
2 64,6 65,9 61,2 65,4 4 4,2
Диапазон 19,7 84 57 95 1,7 11,2
По состоянию на апрель в исследуемой локации на первичном рынке было представлено порядка 133 тыс. кв. м жилья. Средняя цена в выборке находилась на уровне 80 тыс. руб./кв. м Наибольший объем предложения был зафиксирован в мкрн. «Жемчужина Зеленограда» – порядка 87 тыс. кв. м жилья. Необходимо отметить, что новостройки, расположенные в городе Зеленоград предполагают московскую регистрацию, что добавляет к стоимости жилья порядка 15%. Самым дорогим проектом является мкрн. «Зеленый бор» за счет того, что объекта сдан. Самым доступным предложением стал ЖК Flight City из-за удаленного расположения от Зеленограда и как следствие недостатка инфраструктурных объектов в окружении.
Табл. 2. Новостройки района Сходня
№ Объект, адрес ГК Состояние Описание Тип Площадь, Min/Max, кв. м Цена, Min/Max, тыс. руб./кв. м Стоимость, Min/Max,
млн. руб. Девелопер
6 ЖК «Сходня Парк»
г. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская,
д. 69-77 1 кв. 2017 Возведение средних этажей Монолитно-кирпичный, среднеэтажный 1 42,1 43,3 69 69 2,9 3 «Риксон»
2 49,6 60,3 62 67 3 4,1
3 73,1 82,7 60 61 4,4 5,1
7 ЖК «Шереметьево Парк»
Солнечногорский р-н, с.п. Луневское,
д. Черная Грязь,
ул. Спортивная, д. 24 4 кв. 2016 Возведение нижних этажей Монолитно-кирпичный, среднеэтажный 1 44 47 64,3 68 3 3 «СВЕ Компани»
2 67 74 62,3 67,6 4,5 4,6
3 107 109 65 67 7 7,3
8 ЖК «Шаляпинская усадьба»
г. Химки, мкр. Сходня,
ул. Микояна, д. 10 Сдан ГК Построен Монолитный, малоэтажный 4 127,8 151,7 68 72 9,2 10,3 «СБМ-Инвест»
5 155,2 169,1 68 68 10,5 11,5
6 191,1 191,1 68 68 13 13
9 ЖК «Горный»
г. Химки, мкр. Сходня, пересечение ул. Горная и ул. Ленинградская
(2 очередь) 2 кв. 2016 Возведение средних этажей Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 43,1 49,6 74 81 3,3 3,9 «Мебе-Девелопмент»
2 64,3 77,1 65 73 4,4 5,4
3 78,3 90,2 65 71 5,1 6,2
10 ЖК «Гвардейский»
г. Химки, мкр. Сходня, ул. 7-ой Гвардейской дивизии, корп. 2 2 кв. 2015 Построен Монолитно-кирпичный, многоэтажный 2 63,8 72,7 88 90 5,7 6,4 «Мебе-Девелопмент»
11 ЖК «Авентин»
г. Химки, мкр. Сходня, ул. Железнодорожная вл. 33 1 кв. 2017 Котлован Панельный,
РД 17.04, многоэтажный 1 35,7 48,3 61 70 2,5 3,1 «Рузский Торговый Дом»
2 63,5 66,5 55 58 3,5 3,7
12 ЖК «Подрезково»
г. Химки, мкр. Подрезково,
на пересечении
улиц Мира и 1-я Лесная
(7 очередь) 1 кв. 2017 Возведение нижних этажей Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 39 49 70 70 2,7 3,4 «Экспериментальный керамический завод»
2 65 68 67,6 67,6 3,7 4,6
3 70 106 64,5 67,5 4,7 6,8
13 ЖК «Квартал 7»
г. Химки, мкр. Сходня, кв-л 7, 2-й Мичуринский тупик, корп. 4 2 кв. 2017 Возведение стилобатной части Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 38,8 39,8 71 77 2,8 3,1 «Стройгрупп»
2 55,5 59,4 63 68 3,5 3,4
3 69,8 73,7 66 66,5 4,6 4,8
14 ЖК «Мичуринский квартал»
г. Химки, мкр. Сходня, кв-л 7, 2-й Мичуринский тупик Сдан ГК Построен Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 37,3 40,8 78 78 2,9 3,2 «Жилищный капитал»
2 58,2 58,2 87,7 87,7 5,1 5,1
3 77,8 78,9 73 74,5 5,7 5,8
Диапазон 35,7 191,1 55 90 2,5 13
По состоянию на апрель в исследуемой локации на первичном рынке было представлено порядка 35 тыс. кв. м жилья. Средняя цена в выборке составила 72 тыс. руб./кв. м Наибольший объем предложения был зафиксирован в ЖК «Подрезково» – порядка 15 тыс. кв. м жилья. Необходимо отметить, что новостройки, расположенные в районе Сходня, несмотря на близость к МКАД, по сравнению с новостройками Зеленограда и окрестностей в среднем стоят дешевле примерно на 10%. Самым дорогим проектом является ЖК «Шаляпинская усадьба» за счет более высокой стадии строительной готовности и преобладания квартир больших площадей в оставшемся предложении. Самое доступное предложение – ЖК «Авентин» в силу низкой стадии готовности и характеристик местоположения (отсутствия поблизости инфраструктурных объектов, неоднородного окружения – проект расположен в окружении частной застройки).
Табл. 3. Новостройки города Химки (вдоль Ленинградского шоссе)
№ Объект, адрес ГК Состояние Описание Тип Площадь, Min/Max, кв. м Цена,
Min/Max
тыс. руб./кв. м Стоимость,
Min/Max млн. руб. Застройщик
15 ЖК «Авиатор»
г. Химки, мкр. Планерная, корп. 3 3 кв. 2015 Возведение стен верхних этажей Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 36,6 52,1 81,6 106,7 3,8 4,2 ГК «Жилищный капитал»
2 54,1 74,6 75,4 76,3 4,5 5,6
3 92,3 92,3 71,8 73,7 6,6 6,8
16 ЖК «Менделеев»
г. Химки, ул. Молодежная, вл. 78 3 кв. 2015 Внутренние работы,
дом построен Монолитный, многоэтажный Студии 26,9 38,1 130,5 143,3 3,7 5 «Лидер Групп»
1 38,1 48,0 130,5 141 5,2 6,3
2 55,1 76,1 113,5 125 6,4 9,1
3 100,2 107,7 96,5 113 9,7 11,6
17 ЖК «Ленинградский»
г. Химки, ул. 9 Мая, корп. 1, 3 2 кв. 2017 Котлован Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 27,5 50,7 88,5 103,5 2,8 4,6 «Холдинг СП»
2 54,6 66,2 80,2 91,2 4,8 5,6
3 77 79,1 88,2 91,1 6,7 7,1
18 ЖК «Родионово»
г. Химки, ул. Дружбы и 9 Мая 4 кв. 2015 Котлован Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 45,1 49,6 87 100 4,1 4,6 «ОБЛСТРОЙ»
2 66,8 67,5 83 91,5 5,6 6,1
3 91,1 95,2 78 92 7,4 8,6
19 ЖК «Журавлик»
г. Химки, ул. 9 Мая, вблизи д. 12 3 кв. 2016 Возведение верхних этажей Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 41,7 56,7 107 130 5,4 6,4 «ХИМКИНСКОЕ СМУ МОИС-1»
2 61 71,9 105 115 6,8 7,9
3 89,4 92,6 100 102 8,9 9,4
20 ЖК «Две столицы»
г. Химки, Транспортный проезд 4 кв. 2016 Котлован Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 36,1 36,2 81,2 95,6 2,9 3,5 «АМ Девелопмент»
2 54,1 54,1 78 91,8 4,2 5
3 72,8 72,8 76,5 85,3 5,6 6,2
21 ЖК «Солнечная система»
г. Химки, Транспортный проезд,
корп. 1, 2, 3 2 кв. 2016 Разные стадии строительства Монолитно-кирпичный, многоэтажный Студии 28,1 31,0 85,4 101 2,4 2,9 «Urban Group»
1 31,9 37,7 88,5 100 2,8 3,6
2 40,9 58,2 78,9 96,5 3,4 5
3 58,4 81,2 80 95 4,9 6,5
22 ЖК «Альфа Центавра»
г. Химки, ул. 9 Мая 4 кв. 2016 Возведение средних этажей Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 43,4 44,5 94,3 97 4,2 4,3 «Galaxy Group»
2 67,2 74,3 60 97 4,36 6,8
3 87,5 92,3 81 89 7,4 7,9
23 ЖК «Планерный»,
Химки, ул. Молодежная, д. 9 2 кв. 2016 Возведение средних этажей Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 23,9 46,0 116,4 143,8 3,4 5,8 «Монолевер-Трейд»
2 60,1 69,2 106 115 6,5 7,7
3 69,7 209,3 104 195 7,8 40,8
24 ЖК «Парк-Тауэр»
г. Химки, ул. Бабакина, мкр. 2-Б Сдан ГК Построен Монолитно-кирпичный, многоэтажный 2 68,5 72,3 83 83 5,7 6 НПО «Союз Застройщиков»
3 95,2 95,3 83 83 7,9 7,9
25а ЖК «Московская
21»
г. Химки, ул. Московская, д. 21
(1 очередь) Сдан ГК Построен Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 47,9 62,5 113,6 148,2 7,1 7,8 «ЦНИИМЭ»
2 74,3 109,0 110 125 8,8 12
3 108,1 135,8 100 115 12 15,6
25б ЖК «Московская 21»
г. Химки, ул. Московская, д. 21
(2 очередь) 2 кв. 2015 Фасадные работы Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 45,3 51,4 135 145 6,3 7,2 «ЦНИИМЭ»
2 62,9 83,7 108 130 7,5 10,3
3 86,7 95,5 108 120 9,4 11,5
26 ЖК «Маяк»
г. Химки, ул. Кудрявцева д. 10 корп. 1-5 1 кв. 2016 Возведение верхних этажей Монолитный, многоэтажный 1 48,8 64,2 130 130 6,3 8,3 «Маяк»
2 71,4 91,3 120 125 8,9 11
3 95,4 125,3 121 121 11,5 15,2
4 123,3 159,7 115 115 14,2 18,4
27 г. Химки,
ул. Кирова, д.10,
корп. 1 2 кв. 2016 Возведение средних этажей Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 39,8 50,7 125 130 5,2 6,4 «ХИМКИНСКОЕ СМУ МОИС-1»
2 63,5 63,5 124 124 7,9 7,9
3 99,8 100,2 110 110 11 11
28 ЖК «Правый берег-2»
г. Химки, ул. Юннатов, корп. 3а,4а,4б,4в,4г, 5а, 5б 2 кв. 2015 Возведение верхних этажей Монолитный, многоэтажный 1 43,7 52,4 117 164 5,4 7,7 ГК «Территория»
2 56,4 73,9 102 150 5,9 10,1
3 79,2 90,7 128 161 11,3 13,1
4 95,6 145,6 104,5 153,4 10,1 22,3
5 222,2 279,9 153,3 155,4 34,1 43,5
29 ЖК «Маяковский»
г. Химки, мкр. Лобаново, корп. 10 3 кв. 2015 Возведение верхних этажей Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 35,8 36,5 108 108 3,9 4 «Инвестстрой-комплекс»
2 55,1 55,1 100 100 5,5 5,5
3 79,6 79,6 87,3 87,3 7 7
30 ЖК «Лермонтов»
г. Химки, мкр. Лобаново 3 кв. 2015 Возведение верхних этажей Монолитно-кирпичный, многоэтажный 1 42 45,4 95 101 4,1 4,3 «Инвестстрой-комплекс»
2 57,5 68,5 91 98 5,5 6,2
3 84,7 84,7 87,3 87,3 7,4 7,4
Диапазон 23,9 279,9 60 195 2,4 43,5
По состоянию на апрель в исследуемой локации (город Химки вблизи Ленинграского шоссе кроме района Новогорск и Левобережный) на первичном рынке было представлено порядка 166 тыс. кв. м жилья. Средняя цена в выборке составила 108 тыс. руб./кв. м Наибольший объем предложения был зафиксирован в ЖК «Маяк» – порядка 55 тыс. кв. м жилья. Высокая средняя цена на новостройки в данной локации обусловлена близостью к Москве, а также полностью самодостаточной инфраструктурой города. Необходимо отметить, что новостройки, расположенные в Химках, несмотря отсутствие московской регистрации, по сравнению с новостройками Зеленограда стоят примерно на 30-35% дороже. Самым дорогим проектом является ЖК «Правый берег-2» за счет высокой стадии строительства, местоположения, больших площадей квартир в наличии, а также того, что проект относится к бизнес-классу. Самым доступным предложением стал ЖК «Солнечная система» из-за характеристик расположения и небольших площадей квартир.
«Как показал обзор, статус недвижимости в меньшей степени влияет на стоимость жилья, нежели близость к Москве и насыщенность инфраструктуры. Так, недвижимость в Химках за счет более близкого расположения к Москве, высокого уровня транспортной доступности и полностью самодостаточной инфраструктуры стоит на порядок дороже, чем в московском анклаве – Зеленоград», – комментирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
