Девелоперская компания Build & Live Development проанализировала рынок коммерческой недвижимости и определила важность маркетинговых исследований для создания успешного проекта.
Как сделать узнать, какой объект недвижимости востребован в данный момент на рынке?
Build & Live Development советует начинать подготовительный этап реализации проекта с изучения земельного участка, где планируется построить объект. Для этого необходимо провести анализ характеристик самого участка и исследовать локальный район его расположения.
После того, как был выбран земельный участок и изучены все его характеристики, необходимо провести локальный анализ района и полномасштабные маркетинговые исследования рынка недвижимости в масштабе города.
Исследование локального района включает в себя:
- Социально-демографическую ситуацию в районе расположения участка. Данный анализ необходим, прежде всего, для определения целесообразности строительства объекта именно в этом районе и прогноза изменений, которые могут на нее влиять. Изучается платежеспособность населения района.
- Описание всех объектов коммерческой недвижимости локального района и определение предполагаемых конкурентов (прямых и косвенных) в локальном районе.
Планирование строительства или реконструкции крупного объекта недвижимости предполагает необходимость анализа зоны окружения будущего объекта с целью выявления всей коммерческой недвижимости района. Детальное изучение объектов коммерческой недвижимости в пределах локальной зоны показывают какие форматы недвижимости представлены в районе и в каком количестве. Исходя из этого, определяется какой формат и класс объекта недвижимости будет востребован. Изучаются существующие и заявленные объекты коммерческой недвижимости, которые могут составить прямую конкуренцию будущему объекту.
- Тенденции спроса и предложения.
Изучение существующих тенденций на рынке помогает определить каких объектов не хватает на рынке и какие будут пользоваться популярностью.
- Анализ рыночной конъюнктуры.
Помогает оценить общие тенденции рынка недвижимости, такие как динамику строительства недвижимости в районе, динамику цен на недвижимость, среднемесячная заработная плата и структуру расходов населения.
Анализ локального района что помогает определить какой объект будет иметь спрос в данном районе, пользоваться популярностью и будет актуальным на рынке.
Кроме того, на прединвестиционном этапе разработки участка стоит провести маркетинговые исследования рынка недвижимости города – изучить спрос, предложение, тенденции, ценовую политику основных игроков, конкуренцию, анализ деловой активности региона, перспектив его развития. Проведенные исследования дают полную картину района расположения участка и рынка недвижимости города.
Важность качественного маркетингового анализа состоит в том, что на его основе может быть построена эффективная стратегия развития проекта на рынке недвижимости.
Неправильно организованные маркетинговые исследование могут стать причиной получения неадекватных результатов, что может помешать достичь желаемых результатов. При непрофессиональном подходе может быть неправильно изучена емкость рынка либо целевого сегмента рынка недвижимости, характер спроса, предложение продукции, конкурентные преимущества объекта, что в конечном результате приведет к снижению доходности объекта и неэффективности всего проекта в целом.
При подготовке маркетинговых исследований необходимо четко знать для каких целей его планируют, задачи и функции которые на него положены.
Качественное маркетинговое исследование должно учитывать:
1. Исследование отдельного сегмента коммерческой или жилой недвижимости в масштабах конкретного города(региона).
Дает возможность определить тенденции рынка, основных операторов, существующие объекты и предложения. Также определяются наиболее удачные и востребованные районы для строительства, примеры успешных объектов на рынке.
2. Анализ рыночной конъюнктуры;
Неотъемлемая часть маркетингового исследования, так как положение на рынке зависит в первую очередь от его конъюнктуры, которая помогает понять общую ситуацию на рынке, сложившуюся на данный момент, и сделать краткосрочные прогнозы. Результаты изучения конъюнктуры предназначены для принятия решений по аренде и ценообразованию.
3. Уровень арендных ставок и стоимости одного кв.м. при продаже, анализ ценообразования;
Изучаются арендные ставки существующих на рынке объектов недвижимости и тенденции изменения арендных ставок для того, что установить цены на планируемый объект. В маркетинговом исследовании необходимо учитывать основные ценообразующие факторы, например такие как:
• месторасположение помещения относительно человеческих и транспортных потоков;
• площадь помещения;
• наличие витринных окон;
• состояние помещения.
Все вышеперечисленное помогает установить арендные ставки и стоимость одного кв. м в будущем объекте.
4. Анализ конкурентной среды;
Помогает определить основных конкурентов существующих на рынке, предполагаемых покупателей и арендаторов, потенциальных участников рынка.
Особое внимание следует уделить изучению субститутов, то есть товаров-заменителей. Поскольку отрасль теряет привлекательность в тех случаях, когда с ее продукцией конкурируют субституты или существует реальная угроза их появления. Наличие товаров-субститутов ограничивает уровень цен и прибыль, компаниям приходится строго отслеживать движение цен на заменители. Если в конкурирующих отраслях возрастает конкуренция, следствием становится снижение цены и прибыли в рыночном сегменте. Например, субститутами строительных супермаркетов и гипермаркетов на рынке торговой недвижимости выступают здания пустующих складов предприятий, требующие существенных финансовых вложений в реконструкцию.
Анализ конкурентной среды помогает выделить конкурентные преимущества, которыми должен обладать проект, чтобы быть востребованным на рынке и пользоваться популярностью среди потребителей.
5. Перспективные объекты;
На данном этапе маркетинговых исследований определяются объекты, которые заявлены к открытию. Это помогает оценить количество предложения на рынке в тот момент, когда проект будет завершен.
6. Тенденций спроса и предложения;
Тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не брать их в расчет нельзя.
Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке офисной недвижимости и финансовом рынке управляют тенденциями изменения спроса и предложения. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.
7. Определение неудовлетворенной потребности;
Данный раздел является основополагающим для написания успешной концепции, поскольку качественное маркетинговое исследование должно учитывать все пожелания, которые существуют на рынке чтобы создать проект, который будет востребован и удовлетворит существующие потребности.
В данном разделе оценивается потенциальный спрос и наиболее перспективные места расположения будущего объекта недвижимости.
Проведенные исследования помогают определить вариант наилучшего использования участка. Конечно, нельзя заранее предугадать все факторы, которые могут повлиять на будущий проект, но основная задача любого исследования максимально учесть всевозможные изменения и тенденции на рынке, именно поэтому всесторонние и качественные маркетинговые исследования являются неотъемлемым атрибутом успешного проекта.
Компания «Build & Live Development» является девелоперской компанией, работающей по принципу проектного менеджмента.
Адрес: Украина, 01034, Киев, ул. Лысенко 4, оф. 37
Тел./факс: +38 (044) 289 07 70
+38 (044) 289 02 99
E-mail: [email protected]
Сайт: http://www.bld.com.ua
