Аналитики компании «Альянс Новобуд» провели экспертизу рынка первичной недвижимости в городах – сателлитах украинской столицы в разрезе зависимости стоимости жилья от развитости инфраструктуры конкретного населенного пункта. Результаты блицисследования, которые были опубликованы в очередном аналитическом отчете компании, свидетельствует о существенном перекосе цен в отдельных городах Киевской области.
«Мы рассчитали индекс развития инфраструктуры и проанализировали, существует ли зависимость между ценами в новостройках и степенью развитости инфраструктуры», – пишут авторы документа. По их словам, данный индекс развития инфраструктуры включил в себя уровень обеспеченности шестнадцати приближенных к Киеву населенных пунктов школами, детскими садами, торгово-развлекательными центрами, спортивными комплексами, медицинскими центрами, банковскими учреждениями, а также учитывал транспортную доступность по отношению к Киеву. «Вполне логично предположить, что цены должны находиться хотя бы в опосредованной зависимости от развитости инфраструктуры. Однако это не всегда так», – отмечают эксперты «Альянс Новобуд».
Вошедшие в исследование населенные пункты условно поделены на три группы. В первую вошли города с относительно умеренными ценами на первичную недвижимость, что в том числе обусловлено развитой инфраструктурой: Бровары, Ирпень, Буча, Вышгород, Борисполь. «Тут пальму первенства удерживают Бровары, которые являются лидером индекса развития инфраструктуры в целом. С большим отрывом по индексу идет Ирпень, хотя в среднем цены на жилье в этих городах одинаковые. Худшие показатели по индексу в данной группе у Бучи и Борисполя, однако тут и цены несколько ниже. С точки зрения индекса переоценен только Вышгород. Здесь достаточно дорого в сравнении с той же Бучей, а по показателям индекса Вышгород уступает», – пишут авторы отчета.
Вторая группа населенных пунктов имеет худшие показатели развитости инфраструктуры, но и цены тут максимально низкие. Это Обухов, Святопетровское, Белогородка, Гостомель и Ворзель. Если в двух предыдущих случаях логика ценообразования прослеживалась достаточно четко, то вот в третьей группе ситуация наиболее противоречивая. Здесь высокие цены на жилье, а состояние инфраструктуры оценивается как среднее или ниже среднего. «Лидером группы является Вишневое, где еще относительно хорошая инфраструктура и сравнительно сдержанные цены. В то же время за эту сумму можно выбрать квартиру в любом из городов первой группы, где инфраструктура развита куда лучше. На первый взгляд, города данной группы находятся очень близко к Киеву. Действительно, значительную часть баллов в индексе они получили именно благодаря этому, но у них практически нет своей инфраструктуры и по большей части жителям этих городов приходится тратить время и средства на дорогу до Киева», – отмечается в докладе. Кроме того, аналитики «Альянс Новобуд» акцентируют внимание и на том факте, что инфраструктура Киева, частично перенимающая на себя тяготы слаборазвитой инфраструктуры перечисленных населенных пунктов, в свое время не учитывала активной застройки этих городов. «Аутсайдером является Украинка: тут инфраструктура развита крайне плохо, ну а цены намного выше, чем в первой группе», – подчеркивают аналитики.