Уровень развития инфраструктуры Новой Москвы пока еще сильно отстает от «старой». При этом застройка жильем присоединенных территорий идет очень активно, и покупателям квартир инфраструктурные объекты будут необходимы уже совсем скоро, а не в отдаленной перспективе. По оценке аналитиков компании «Метриум Групп», именно сейчас частные инвесторы имеют уникальную возможность заработать на приобретении коммерческих площадей, которые можно как сдавать в аренду, так и использовать для открытия собственного бизнеса.
На сегодняшний день практически во всех новостройках столичного региона на первых или цокольных этажах домов размещаются нежилые помещения. Исключение составляют малоэтажные жилые комплексы, где располагать на нижних уровнях коммерческие объекты не всегда экономически целесообразно.
В зависимости от проекта, нежилые помещения используются по-разному. Нередко инфраструктурные объекты в них размещает сам девелопер. Это могут быть небольшие детские сады, фитнес-клубы, супермаркеты и т.д. В ряде проектов коммерческие площади на первых этажах сдаются в аренду управляющей компанией, которая привлекает операторов, как правило, сетевых, для удовлетворения потребностей жителей.
Согласно наблюдениям аналитиков компании «Метриум Групп», одной из последних тенденций является продажа таких помещений, в том числе и частным инвесторам. И если в «старой» Москве подобные предложения не пользуются большим спросом ввиду немалой стоимости и высокой конкурентной среды, то на присоединенных к столице территориях покупка коммерческой недвижимости может стать очень хорошей инвестицией и приносить владельцу немалый доход.
По данным исследования, проведенному экспертами компании, примерно в 25% жилых комплексов Новой» Москвы есть возможность приобрести коммерческие площади на первых этажах в собственность. В остальных проектах либо отсутствуют нежилые помещения на нижних уровнях, либо сдаются в аренду управляющей компанией.
Приобрести недвижимость для ведения бизнеса сегодня можно в таких проектах, как «Москва А101» (от 8,65 млн рублей), «Солнцево-Парк» (от 9,58 млн рублей), микрорайон «Бунинский» (от 12,96 млн рублей), «Новые Ватутинки» (от 12 млн рублей), «Юго-Западный» (от 28 млн рублей) и ряде других.
Аналитики компании «Метриум Групп» выявили 5 причин, по которым частным инвесторам следует вкладываться в покупку коммерческой недвижимости в рамках жилых комплексов Новой Москвы.
1. Более высокий доход от сдачи в аренду
Сдача квартиры в аренду в новостройке - довольно проблемная история. Во-первых, собственнику необходимо сделать хотя бы минимальный ремонт и приобрести необходимую мебель. Этот процесс потребует вложения средств и займет время, трата которого сама по себе выливается в финансовые потери. Во-вторых, «хитрых» инвесторов, которые приобретали квартиры в строящихся домах под сдачу в аренду, довольно много. И при большом объеме арендных квартир на рынке быстро найти арендатора не всегда возможно. Например, в новостройках поселка Коммунарка количество предложений в одном доме может доходить до 30. А это, в свою очередь, приводит еще и к снижению стоимости аренды. В той же Коммунарке ставки на «однушки» начинаются от 24 тыс. рублей в месяц. На рынке аренды «старой» Москвы найти такие низкие цены практически нереально.
С коммерческой недвижимостью ситуация совсем иная. Таких объектов в десятки, а то и сотни, раз меньше, чем квартир. При этом желающих вести бизнес внутри масштабных жилых комплексов довольно много. Бонусом для собственника является отсутствие необходимости делать ремонт - его сделает под себя арендатор в зависимости от своей сферы деятельности. Ну и, наконец, ставки аренды существенно выше - они начинаются от 1 тыс. рублей за кв. м в месяц. То есть помещение площадью 45 кв. м будет приносить не менее 45 тыс. рублей в месяц, в то время как аналогичная по площади квартира в этом же доме может стоить в аренду до двух раз дешевле. А если прибавить затраты на ремонт, то разница в получаемых от сдачи доходах будет еще выше.
2. Ежегодное увеличение стоимости недвижимости
Несмотря на то, что объекты коммерческой и жилой недвижимости имеют разный юридический статус, они все равно имеют одно схожее свойство: недвижимость в хорошем месте всегда дорожает. Даже во времена экономической нестабильности, когда весь рынок проседает, наиболее интересные объекты почти не снижаются в цене, а после окончания кризиса почти сразу отыгрывают потери. Поэтому сейчас, на фоне валютных колебаний и снижения стоимости нефти, вопрос инвестиций в недвижимость особенно актуален.
3. Высокий спрос на инфраструктурные объекты
На территории Новой Москвы сегодня строится 36 жилых комплексов, в самых крупных из которых будет введено по миллиону и более квадратных метров жилья. Естественно, таким масштабным проектам необходим полный набор инфраструктуры. Однако присоединенные к столице земли похвастаться всем необходимым для нормальной жизни нескольких десятков тысяч человек пока не могут.
Большинство девелоперов заявляют в рамках своих объектов всевозможные торгово-развлекательные центры, школы, детские садики и поликлиники. И часть из них развивает инфраструктуру параллельно с жильем. Например, в ЖК «Новые Ватунки» уже работает детский сад и школа, заканчивается строительство второго детского садика и поликлиники. Но это скорее исключение из правил. Гораздо чаще инфраструктурные объекты возводятся в последнюю очередь, уже после жилья. Получается, что в домах уже можно жить, но назвать такую жизнь комфортной вряд ли у кого-то повернется язык.
И здесь на выручку приходят нежилые помещения на первых этажах. Построить жилье без них невозможно физически, поэтому к окончанию строительства дома коммерческие площади сразу можно «заселять» инфраструктурой. Магазины, салоны красоты, кафе, химчистки - все эти объекты неизбежно будут пользоваться спросом у местных жителей.
4. Свободное назначение помещений
Как правило, собственники коммерческих помещений вправе использовать их для любых целей, которые не противоречат действующему законодательству. Таким образом, нежилые помещения на первых этажах могут сдаваться в аренду под продуктовые и бытовые магазины, кулинарии, салоны красоты, аптеки, стоматологические и медицинские кабинеты, детские досуговые центры, суши-бары, пабы, кафе, отделения банков и многое-многие другие объекты, необходимые городскому жителю в повседневной жизни.
Кроме того, владельцу помещения не обязательно сдавать его в аренду под чей-то чужой бизнес. Ведь он может начать свое собственное дело, получая существенно больший доход. Особенно это актуально для тех, кто сам собирается жить в этом жилом комплексе - это возможность работать в непосредственной близости от дома, когда дорога на работу и обратно будет измеряться не часами, проведенными в пробках, а минутами спуска или подъема на лифте.
5. Экономия при покупке на ранней стадии
Как и на рынке жилой недвижимости, к коммерческой применимо правило, согласно которому цена объекта увеличивается по мере строительной готовности. При покупке нежилого помещения на этапе котлована можно сэкономить до 30% от стоимости.
Но здесь существует один важный нюанс: покупатели жилой недвижимость защищены от недостроя федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве» и в случае возникновения каких-либо проблем на сторону дольщиков становится государство. С коммерческой недвижимостью дела обстоят несколько иначе. Как правило, на нежилые помещения оформляются предварительные договоры купли-продажи, которые не защищают интересы покупателя. Поэтому эксперты компании «Метриум Групп» рекомендуют инвесторам выбирать те проекты, где договор долевого участия регистрируется в том числе и при покупке нежилых помещений. Например, эта опция предусмотрена в жилом комплексе «Новые Ватутинки».
«Частные инвесторы незаслуженно обходят стороной вложение средств в коммерческие помещения в жилых домах, - комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Покупка квартиры для них представляется более простым и понятным вариантом. В реальности же разница между сделкой по приобретению квартиры и нежилого помещения минимальна, а при участии грамотного риэлтора покупатель ее вообще не заметит. Один из самых интересных проектов в Новой Москве, где сегодня покупателям предлагаются коммерческие площади - это ЖК "Новые Ватутинки". Инвесторам здесь доступны помещения свободной планировки площадью от 100 кв. м с отдельными входами с улицы. На этапе котлована нежилые помещения можно приобрести по цене от 100 тыс. рублей за кв. м».
«Нежилые помещения в новостройках Новой Москвы - это прекрасный инвестиционный инструмент, который по своим характеристикам существенно превосходит вложение средств в покупку жилой недвижимости, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - При стоимости квадратного метра, сопоставимой с жильем, инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются гораздо быстрее. Особенно, если собственник решает сам заняться бизнесом. Магазины, кафе, парикмахерские и прочие инфраструктурные объекты шаговой доступности крайне востребованы в районах массовой жилой застройки. Особенно, если речь идет о Новой Москве».
