Переход банков к плавающим ставкам в ипотечном кредитовании неизбежен – такую позицию озвучило руководство АИЖК на минувшей неделе. В «БЕСТ-Новострой» эту возможность также не исключают – в нестабильное время банки не прочь разделить риски с заемщиками.
По оценкам экспертов «БЕСТ-Новострой», такой продукт как плавающая (переменная) ставка, действительно может вернуться на рынок ипотечного кредитования.
Во всяком случае, неоднократное изменение ключевой ставки ЦБ за последний год вполне можно счесть предвестником такого развития событий. За 10 месяцев текущего года российский регулятор поднимал ключевую ставку четыре раза: 3 марта – сразу на полтора процентных пункта, в апреле – на 0,5%, в июле – еще на 0,5. А накануне ноябрьских праздников ключевая ставка выросла на 1,5 п.п. и составила 9,5%.
По мнению экспертов «БЕСТ-Новострой», в этих условиях стоимость заимствования для эмитентов из банковского сектора увеличится, а при растущей стоимости фондирования, выдавая ипотеку по фиксированной ставке, скажем, 13% годовых, банковская система накапливает процентный риск по ипотечным активам. Поэтому вполне логично, что банки захотят разделить риски с заемщиками. Впрочем, пока ни один из банков-партнеров компании о подобных намерениях не заявлял.
В целом, такой продукт как плавающая (переменная) ставка уже был в новейшей истории ипотечного кредитования. Правда, этот вариант погашения кредита высоким спросом не пользовался, поскольку доступен был только по кредитам в валюте и изначально являлся одним из самых рискованных видов кредитования.
Более распространенным явлением на отечественном рынке были ставки комбинированные, которые предоставлялась при рублевых займах, и рассчитывались по схеме «ставка рефинансирования плюс надбавка (примерно 2-3 процентных пункта)». Надо отметить, что такой вариант расчетов был весьма востребован у определенной категории заемщиков. К примеру, довольно часто выбирали комбинированные ставки владельцы бизнеса, предпочитающие не вынимать деньги из оборота. Также охотно соглашались на комбинированные ставки заемщики, которые, покупая новое жилье, рассчитывали в ближайшее время продать старое.
Как известно, отличие комбинированных ставок заключается в том, что они фиксируются не на год, как при плавающих, и не на весь срок кредитования (как при фиксированных). Обычно этот срок составляет 3, 5 или 7 лет, а по окончании периода фиксации ставка становится плавающей. К примеру, заемщик берет кредит лет на 25, ставка фиксируется на 5 лет, а затем меняется в зависимости от программы банка и валюты кредита.
«Процент по такой ставке всегда ниже (обычно не менее чем на 1 п.п.), чем она и привлекательна для определенной категории заемщиков. При этом если ставка Центробанка снижается, то уменьшается и сумма платежей. Тем не менее, если банки все-таки вновь введут такой продукт, заемщикам следует помнить – плавающая и комбинированная ставки выгодны только в том случае, если вы планируете погасить кредит досрочно, максимум в период срока действия фиксации ставки. Если же заемщик предпочитает стабильность и предполагает выплачивать кредит долго, выбирать следует ставку фиксированную», – резюмирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
