Период, в течение которого в России осуществляется погашение ипотечного кредита, в среднем равняется 15 годам. По нынешним меркам это очень долгий срок, за который экономическая ситуация может измениться достаточно серьезно. В жизни заемщика тоже, скорее всего, появятся новые обстоятельства: скажем, увеличившийся доход позволит улучшить жилищные условия. Но как быть, если возможность купить более привлекательное жилье появилась, а кредит под залог покупаемой недвижимости уже взят и выплачивается несколько лет? Можно ли поменять предмет залога? О том, как осуществить такую операцию с недвижимостью, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
По российскому законодательству, замена залогового имущества, полученного банком по договору об ипотечном кредитовании, разрешена, но при одном условии – если залогодержатель даст на это официальное согласие. Данный пункт регламентируется 345 статьей Гражданского кодекса РФ. Это значит, что правовых преград для такой операции не существует, но это не лишает вопрос ряда практических особенностей. «Изменение залогового имущества – это весьма накладная с точки зрения финансов процедура, - сообщают специалисты юридического отдела ГК «МИЦ». – Затраты будут не только денежные, но временные, ведь смена залога предполагает осуществление всех тех операций, которые уже были проведены при оформлении первого залога. Это касается и оценки недвижимости, и получения страхового полиса, и нотариального заверения документов, и многих других вопросов. А в самом начале придется потратить некоторое время на переговоры с банком на предмет возможности осуществления операции».
И все же, несмотря на имеющиеся сложности, смена залогового имущества для российского рынка недвижимости весьма распространена. Часто такое происходит после получения заемщиком в наследство другого имущества, которое он предоставляет банку в залог. А купленную по ипотечному кредитованию квартиру после этого может оформить на правах собственности.
Существуют и другие причины для смены залогового имущества. Можно продать ипотечную квартиру (разумеется, с разрешения банка), а на вырученные деньги, добавив другую сумму, купить новое жилье и отдать его в качестве залога. Главное преимущество такой схемы в том, что нет необходимости ожидать окончания периода кредитования и завершения всех выплат. Для реализации данной операции владелец имущества должен найти человека, готового купить залоговую квартиру, и представить его банковским работникам. После того, как те убедятся в его кредитоспособности, он может выкупить имущество у банка и первого заемщика на тех условиях, какие ему позволяют имеющиеся финансы.
Иногда смена залога может происходить вынужденно. Согласно договорам об ипотечном кредитовании, необходимость замены залогового имущества может возникнуть по целому ряду причин – при повреждении первоначального залога, при его разрушении, и в том случае, если заемщик оказывается лишенным права собственности на заложенную недвижимость.
Эксперты рынка недвижимости сообщают, что любые операции по смене залога являются весьма сложными, поэтому прежде чем принимать такое решение, необходимо все тщательно проанализировать, а лучше всего – обратиться за советом к ипотечным брокерам или риэлторам из крупного агентства недвижимости.
