Консалтинговая компания «Ренессанс Инвестментс» подводит итоги очередного полугодия на московском рынке коммерческой недвижимости. О нелегкой ситуации в отрасли, о взлетах и падениях, о прогнозах и перспективах рассказывает генеральный директор компании Руслан Сухий.
«Конечно, прошедший период нельзя назвать простым, — комментирует Генеральный директор Ренессанс Инвестментс Сухий Руслан. — Девальвация рубля, ощутимое сокращение доходов населения и товарооборота повлекли за собой нестабильность обстановки, которая оставила отпечаток практически на каждом сегменте бизнеса. Однако сложности на то и существуют, чтобы с ними справляться и становиться сильнее, а инвесторам в России не привыкать действовать в условиях кризиса».
Рынок коммерческой недвижимости: преодолевая трудности
Политические события 2014 привели к существенному замедлению роста экономики РФ в текущем году — и темпы прироста розницы впервые за десятилетие упали ниже нулевой отметки.
По итогам первого полугодия 2015 зафиксировано сокращение розницы на 7,7%.
Минэкономразвития продолжает пророчить снижение уровня до 8,2%, добавляя, что на фоне этой картины спад инфляции с нынешних 15,8% можно ожидать не ранее наступления осени, а ощутимое увеличение фактических доходов населения — не ранее 2017 года.
При этом объемы предложения на столичном рынке растут на глазах, а арендные ставки стремятся вниз. Только в первой половине 2015 ряды московских ТЦ пополнились 6 «новобранцами» с суммарным объемом арендных площадей более 300 тыс. м². Это безусловный рекорд в торговом сегменте за всё время функционирования рынка. Наибольшая доля новых помещений (80% от всего введенного в эксплуатацию объёма) сконцентрирована всего в 3 масштабных объектах:
ТРЦ Columbus со 140 тыс. м² «свежих» торговых территорий;
МФК MARi, которому принадлежит 70 тыс. м² арендных площадей;
МФК «Кунцево Плаза», готовый предоставить арендаторам 65 тыс. м² недвижимости.
Впечатляющие объемы предложения, к сожалению, не формируют достаточный спрос со стороны ритейлеров. Объем пустующих площадей в ТЦ растет (на день открытия объектов были востребованы не более 40%). Существенный объем ввода в сочетании с пониженным спросом увеличили среднегородской уровень вакантности до неутешительных 7%, причем, цифра еще далеко не окончательная.
Общий состав предложения Москвы по итогам 1-го полугодия 2015 включает в себя 5 885 тыс. м² (443 м² на жителя), при этом до конца года площадь введенных в эксплуатацию объектов по прогнозам составит примерно 498 тыс. м ². Неудивительно, что девелоперы серьёзно пересматривают планы по вводу в эксплуатацию новых ТЦ: по нашим подсчетам, не менее 14 потенциальных торговых объектов будут временно «заморожены».
Объёмы предложения по районам: лидеры и аутсайдеры
Наиболее обеспеченным в плане торговых площадей на сегодня снова считается Центральный округ столицы (645 м² на 1 000 человек). Бывшему рекордсмену по этому показателю удалось вернуть свои перспективные «лавры» в первом полугодии 2015 за счет ввода в эксплуатацию Центрального Детского Магазина на Лубянке.
Вслед за Центром, эксперты компании Ренессанс Инвестментс (www.renta4you.ru) отмечают укрепление позиций Южного округа. В его случае важную роль сыграло открытие ТРЦ Columbus, благодаря которому округ получил в свое распоряжение около 20% от общего числа торговых площадей Москвы. Положительная динамика пришлась также на Юго-Восточное (МФК MARi) и Западное направления (МФК Кунцево Плаза в районе Рублевского шоссе) — прирост обеспеченности по 17%.
Самые скромные цифры демонстрирует Восточный округ. Здесь на 1 тыс. жителей приходится 65 м² площадей.
Динамика спроса: куда дует ветер перемен? О крупных сетевых игроках
Текущие тенденции в отношении международных операторов вселяют некоторую надежду. Неприятное послевкусие, оставленное стремительным «бегством» с рынка 13 крупных брендов в прошлом году, стало развеиваться благодаря приходу в Москву 11 новых международных вендоров.
Конечно, некоторые участники рынка по-прежнему продолжают выбывать: с начала 2015 столицу покинули американцы Carl’s Jr. (США), финны Arnolds Bakery & Coffee Shop и Lindex, итальянцы Flormar, французы Herve Leger и немцы Hauber. Однако по прогнозам до конца года планируется открытие еще 13 крупных международных брендов.
«Повального ухода сетей в 2015 не ожидаем, — продолжает Руслан Сухий. — Если внимательно приглядеться к ситуации, становится очевидно: позиции сдают более слабые игроки, которые испытывали сложности еще до кризиса. На их место тут же приходят операторы посильнее, которые в текущей обстановке получают возможность занять и укрепить более выгодные позиции, воспользовавшись льготными условиями, невозможными в докризисные времена».
Кому на рынке недвижимости жить хорошо?
Кризис едва коснулся сегмента повседневного спроса. Легче других непростые времена переживают сектора DIY и продуктов питания. Так, уровень арендных ставок в FMCG практически не испытывает колебаний. Сетевые дискаунтеры — «Магнит», «Пятерочка», «Дикси» — и вовсе переживают типичный для кризиса подъем на фоне усиленного потребительского спроса на недорогие продукты питания. Одновременно с этим, не собираются сдаваться и многие крупные игроки из других направлений (о глобальных планах развития заявляют Uniqlo, Leroy Merlin, METRO, KFC и др.)
Кроме того, в течение 1-го полугодия 2015 большинство топовых участников рынка занялись оптимизацией сетей: нерентабельные точки меняют формат или локацию, переезжая в перспективные места с более лояльными арендными условиями. Это демонстрирует, что часть операторов вполне готовы адаптироваться к нестабильной обстановке и не согласны ослаблять позиции.
Коммерческий компромисс как способ выживания арендного рынка
Очевидно, что приоритеты сместились существенно: «правят бал» на рынке сейчас арендаторы, а не арендодатели. Это привело к возникновению определенных уступок со стороны последних. Льготные условия, которые предлагают собственники, принимают самые разнообразные формы:
прямое снижение арендных ставок (средний показатель — минус 6%) — иногда с оговоренной возможностью пересмотра через 1-4 квартала;
краткосрочные ставки в виде «процента от оборота», которые впоследствии учитываются при установке фиксированного платежа;
закрепление курса и коридора валют;
практика «step-rent» (минимальная начальная ставка с плавным ростом в течение нескольких лет);
ввод cap-ставок (между фиксированной суммой и процентом от оборота выбирается меньшее);
возможность возврата средств, затраченных на обустройство.
Так или иначе, увеличения арендных ставок и хотя бы относительного возвращения к докризисным цифрам во втором полугодии 2015 ожидать не приходится.
Окупаемость и перспективы для инвестиций
Любопытно, что всё вышеперечисленное не мешает инвесторам проявлять активность, даже с учетом сохранения определенных рисков. Как бы это не было парадоксально, но с фактами не поспоришь. Повышенное внимание инвесторов к сегодняшнему рынку имеет под собой вполне логичные объяснения.
Говоря о сегодняшней доходности, аналитики «Ренессанс Инвестментс» озвучивают следующие показатели:
для премиальной недвижимости: от 9,5%;
для торговых площадей: от 9,75%;
для складов: от 12,5%.
Сейчас цены на активы ощутимо падают, позволяя заполучить достаточно интересные объекты на финансовых условиях, едва ли доступных ранее. Таким образом, слабый спрос со стороны арендаторов и большие объемы незадействованных площадей могут сыграть на руку наиболее дальновидным участникам инвестиционного рынка.
Очевидно, ставка делается на потенциальный скачок цен на столичную бизнес-недвижимость в течение следующих 2-3 лет после кризиса. Сохраняются ли риски? Безусловно. Но, похоже, многих инвесторов они не пугают: так или иначе, с января 2015 наблюдается активное увеличение объема инвестиций.
