В настоящее время на первичном рынке ближнего Подмосковья (в пределах 30 км от МКАД) представлено 350 проектов. Количество квартир в продаже составляет 87 тыс. шт., а общая площадь жилья - 4,8 млн кв.м. При этом, около 70% предложения приходится на многоэтажные новостройки комфорт-класса. Аналитики компании «Метриум Групп» назвали 5 актуальных тенденций, характерных для этого рынка недвижимости в 2015 году.
1. Увеличение доли ЖК комфорт-класса
В прошлом году доля новостроек эконом- и комфорт-класса в ближнем Подмосковье составляла 91%. На долю проектов бизнес-класса приходилось 9%. К концу 2015 года доля жилья в массовом сегменте возросла до 93%, при этом почти три четверти из них составляют новостройки комфорт-класса. «В условиях кризиса и падения доходов населения покупателей больше всего интересует качественное жилье по относительно невысоким ценам, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – На дорогие квартиры у многих не хватает средств. А дома эконом-класса зачастую не соответствуют представлениям о современном удобном жилье. Таким образом, с точки зрения соотношения цены и качества, квартиры класса комфорт на сегодняшний день являются «золотой серединой». Поэтому большинство новых проектов относятся именно к комфорт-классу, и их доля будет продолжать увеличиваться и в дальнейшем».
2. Улучшение качества инфраструктуры
В отличие от ЖК, построенных три-пять лет назад, большинство проектов комфорт-класса, вышедших на рынок в этом году, имеют внушительный «инфраструктурный набор». «После цены и транспортной доступности, инфраструктура является третьим по важности фактором, который учитывают покупатели квартир в Подмосковье, - отмечает Мария Литинецкая. – Высокая конкуренция на рынке привела к тому, что многие девелоперы стали строить большое количество разнообразных инфраструктурных объектов непосредственно на территории ЖК. Причем если раньше в Подмосковье утверждались проекты жилой застройки, которые не имели объектов социального назначения и транспортной инфраструктуры, возводимых за счет девелоперов, то теперь эта необходимость закреплена законодательно».
В августе 2015 года Градостроительный совет МО утвердил новые градостроительные регламенты, в которых были увеличены нормативы обеспеченности новых проектов инфраструктурой. Теперь согласно нормативам, школы и детские сады должны находиться в 15-минутной пешей доступности, поликлиники и парки – в 15-20 минутах ходьбы. На 1 тыс. жителей должно приходиться 65 мест в детских садах (ранее – 35) и 135 мест в школах. Норма для поликлиник пересмотрена с 18,6 до 22,6 посещений в смену. Также, в новых районах планируется расширение скверов, парков и мест отдыха.
«Например, наш жилой комплекс «Новый Зеленоград», строящийся в настоящее время в Солнечногорском районе в 500 м от города Зеленограда, включает в себя всю необходимую социально-бытовую инфраструктуру, - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. - Это пять детских садов, две школы, два спортивных комплекса, поликлиника, магазины, кафе, места приложения труда и обширное (более 50% площади участка) благоустроенное озелененное пространство. Благодаря этому, все необходимое для комфортной жизни можно получить, не выходя за пределы комплекса».
3. Увеличение доли компактных квартир
Рост количества ЖК со студиями в Подмосковье за прошедший год составил 60%, и сегодня их насчитывается более 80. В общем количестве лотов на первичном рынке Московской области доля жилья площадью до 30 кв.м составляет около 9%, площадью менее 20 кв. м – 4%.
«Развитию этой тенденции способствует падение платежеспособного спроса и стремление застройщиков минимизировать величину «входного билета», необходимого для покупки квартиры, - говорит Мария Литинецкая. – Чтобы снизить стоимость квартиры до 1,5-2 млн руб., жилую площадь «режут» на небольшие лоты. Причем это происходит не только в проектах, строительство которых было начато в этом году, но и в новых очередях тех ЖК, которые вышли на рынок в предыдущие годы. Благодаря этому, девелоперы получают возможность расширить аудиторию потенциальных покупателей за счет молодых людей и приезжих из других регионов, обладающих минимальным бюджетом».
4. Разнообразие планировочных решений и отделки
Новые проекты комфорт-класса отличаются наличием в комплексах большого выбора квартир с разнообразными планировками. В некоторых ЖК число планировочных решений может доходить до нескольких десятков.
«Особенностью ЖК «Новый Зеленоград» является большой, разнообразный выбор жилья, - говорит Евгения Акимова. - Архитекторы предусмотрели более 50 планировочных решений одно- двух- и трехкомнатных квартир площадью от 33,7 до 76 кв.м. Они включают в себя как классические планировки, так и квартиры европейского формата с открытой планировкой. Изюминкой проекта стали большие кухни-гостиные площадью от 18 кв. м, что создает ощущение дополнительного пространства даже в небольших квартирах. Кроме того, есть возможность выбора нескольких вариантов отделки – «без отделки», с «чистовой отделкой» и с «финишной отделкой», что сегодня встречается в единичных комплексах. Выбрав жилье с качественной финишной отделкой, покупатели могут отпраздновать новоселье сразу после получения ключей, избавив себя от необходимости тратить время и средства на ремонт».
5. Улучшение качества архитектуры и дизайна
На смену типовым многоэтажкам в последнее время приходят ЖК, создаваемые по индивидуальным проектам. Новостройки отличает разнообразие архитектурных форм, фасады с оригинальными цветовыми решениями, обилие панорамного остекления, а также стильные входные группы и холлы, над дизайном которых работают лучшие российские и зарубежные архитекторы. Например, проект ЖК «Новый Зеленоград» разработан модным Архитектурным бюро SPEECH, в чьем портфолио более 70 реализованных объектов в России и за рубежом.
«Внешний вид дома и отделка подъезда входят в число факторов, влияющих на принятие решения о покупке, - отмечает Мария Литинецкая. – Современные покупатели стремятся приобретать не просто квадратные метры, а комфортную среду обитания. В нее входит, в том числе, и визуальная привлекательность новостройки. Строить дома, отличающиеся оригинальным внешним видом, выгодно и девелоперам. Это помогает вызывать первоначальный интерес со стороны покупателей, и тем самым, расширить их круг».
«Кризис подтолкнул девелоперов к тому, чтобы делать свои проекты более совершенными, - резюмирует Мария Литинецкая. – Во-первых, времена, когда продавалась любая недвижимость, остались в прошлом. Покупатели становятся все более привередливыми, и ажиотажного спроса на жилье больше нет. Подавляющая доля тех, кто хотел конвертировать свои сбережения в недвижимость, уже сделали это в прошлом году. Во-вторых, вести ценовые «войны» за покупателей практически невозможно. В настоящее время средневзвешенная цена предложения в многоэтажных новостройках ближайшего Подмосковья составляет 82 тыс. руб. за кв.м, и существенное ее снижение сделает бизнес застройщиков невыгодным. Поэтому девелоперам остается адаптироваться к новой экономической реальности и конкурировать за счет улучшения качества проектов. В это понятие входит качество инфраструктуры, строительства и архитектуры, а также предложение большого выбора квартир с доступной стоимостью и рациональными планировками».
