В связи с объявлением властей о введении моратория на строительство в Королеве и Балашихе, а также ограничения застройки в Химках, специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – проанализировали плотность застройки крупнейших городов ближнего Подмосковья. Посчитав, сколько квадратных метров жилья в городе приходится на один гектар земли, и сколько занимает доля новостроек в общем жилом фонде, выяснилось, что самая высокая плотность застройки сейчас в Реутове – почти 3 000 кв. м/га, Одинцово – 2 244,9 кв. м/га и Красногорске – 1 637,4 кв. м/га. Плотность застройки в Балашихе составила 1 022,5 кв. м/га, в Королеве – 829,3 кв. м/га, а в Химках – 664,9 кв. м/га, причем в двух последних городах показатель плотности застройки один из самых низких. Зато по общему объему жилого фонда в этих городах, а также объему предложения новостроек они лидируют: в Балашихе общий жилой фонд составляет 10 млн кв. м, а объем предложения новостроек – 304 тыс. кв. м (это самые высокие показатели среди всех городов Подмосковья), в Химках – 7,3 млн кв. м и 209 тыс. кв. м и в Королеве – 4,6 млн кв. м и 146 тыс. кв. м соответственно.

Основным критерием при составлении обзора был коэффициент плотности застройки. Коэффициент рассчитывался путем сложения площади всего жилого фонда на вторичном рынке по данным Росстат и предложения на первичном рынке на основании базы данных Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, и деления этой суммы на площадь всей территории населенного пункта. Полученный коэффициент продемонстрировал, сколько квадратных метров жилья в городе приходится на один гектар земли.
Интересно отметить, что в самом «уплотненном» городе ближнего Подмосковья – Реутове – отмечается еще и самая высокая доля предложения новостроек, которая в общем жилом фонде составляет 7,3%. При этом в городах, где планируется ограничить строительство, доля новых проектов находится на среднем уровне по сравнению с другими городами в области: в Балашихе – 3%, в Королеве – 3,2%, в Химках – 2,9%.
Низкий показатель плотности застройки в Химках и Балашихе во многом обусловлен большой площадью этих городов, (в январе 2015 года город Железнодорожный стал одним из районов Балашихи), при этом именно они лидируют по объему нового предложения: в Балашихе он составляет 304 тыс. кв. м, в Химках – 209 тыс. кв. м. В Королеве площадь города гораздо меньше, но если, например, сравнить его с Щелково (у них примерно сопоставимая общая площадь поселения), то Королев достаточно уплотнен: в нем общая площадь жилого фонда составляет 4,6 млн рублей при объеме предложения новостроек в 146 тыс. кв. м, тогда как в Щелково – 2,5 млн кв. м при объеме предложения новостроек в 45 тыс. кв. м.
«Перенасыщенность рынка Балашихи новым предложением произошла на фоне низкого уровня транспортной доступности, что вдвойне усилило негативное влияние от уплотнения города. Несмотря на то, что у Балашихи большая территория и многие новые проекты возводились в формате комплексного освоения, реконструкция существующих транспортных сетей, а также расширение сети социальных объектов производилось в недостаточном для растущего жилого фонда объеме. В итоге мы имеем колоссальные проблемы с транспортной доступностью в городе, а также низкий уровень обеспеченности социальной инфраструктурой. В Королеве ситуация несколько иная: у города гораздо меньше площадь, однако объем предложения для него довольно существенный, что говорит о преимущественно уплотнительном точечном типе новой застройки. Также несмотря на реконструкцию Ярославского шоссе и увеличение точек въезда в город с двух до трех, чтобы попасть в Королев по-прежнему нужно “постоять в пробке”. Что касается Химок, то локация действительно насыщена новым предложением, однако учитывая, что этот город пользуется большой популярностью у москвичей и фактически обеспечивает и внутренний, и довольно существенный внешний “московский” спрос, затоваривания на рынке Химок нет, и потенциал у новых объектов есть», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Рейтинг городов Подмосковья по плотности застройки
Город Площадь города, га Общая площадь жилого фонда, млн кв. м Плотность застройки,
кв. м/га Общая площадь предложения в новостройках, тыс. кв. м Доля предложения в новостройках относительно жилого фонда Средняя цена тыс. руб./кв. м
г. Реутов 889 2,6 2924,6 190 7,3% 88,2
г. Одинцово 1960 4,4 2244,9 82 1,9% 90,9
г. Красногорск 2565 4,2 1637,4 216 5,1% 101,3
г. Подольск 4039 5,9 1460,8 173 2,9% 67,4
г. Мытищи 3459 4,7 1358,8 167 3,6% 84,6
г. Видное 1800 2,2 1222,2 124 5,6% 79,5
г. Люберцы 4368 4,9 1121,8 210 4,3% 87,1
г. Ивантеевка 1484,9 1,6 1077,5 40 2,5% 57,9
г. Балашиха 9780 10 1022,5 304 3% 79
г. Долгопрудный 3052 2,6 851,9 14 0,5% 86,6
г. Королёв 5547 4,6 829,3 146 3,2% 75,9
г. Лобня 2950 2,3 779,7 83 3,6% 71,1
г. Химки 10979 7,3 664,9 209 2,9% 114
г. Щёлково 5200 2,5 480,8 45 1,8% 61,4
г. Домодедово 15927 4,9 307,7 72 1,5% 59,6