При погашении банковских кредитов (как небольших потребительских, так и крупных ипотечных) используется два основных вида платежей: аннуитетный и дифференцированный. На сегодняшний день наиболее популярен первый тип. Дифференцированный способ тоже имеет свои плюсы, но по ряду причин банки предлагают его заемщикам намного реже. Разобраться в специфических особенностях обоих видов выплат помогут специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».
Отличительной чертой аннуитетного вида платежей является то, что он предполагает равные ежемесячные выплаты. Однако при внешней стабильности платежа не стоит упускать из виду, что «внутри» самого платежа происходят изменения. Так, в начале кредитного периода оплачиваются практически только проценты по займу, в то время как само тело кредита меняется весьма незначительно. Со временем же процентная составляющая уменьшается и заемщик переходит к погашению самого кредита.
При дифференцированных выплатах кредит разбивается на равные доли, а проценты набегают на остаток кредита. Таким образом, долг по кредиту с каждым месяцем уменьшается.
При одинаковом размере кредита и равной процентной ставке дифференцированный способ погашения кредита может быть выгоднее аннуитетного на 7-8%. Кроме того, аннуитет чреват серьезными переплатами в случае, если заемщик пожелает погасить кредит досрочно. Дело в том, что значительная часть денежных средств, внесенных раннее в счет процентов, окажутся заплаченными как бы напрасно. Поэтому лучшее, что можно сделать в таком случае – это продолжать ежемесячные выплаты, не пытаясь досрочно погасить кредит.
Если аннуитетный способ погашения кредита заключает в себе такую трудность, почему же он пользуется несравнимо большей популярностью, чем дифференцированный? «Дело в том, что аннуитетное погашение кредита имеет два значительных преимущества, - сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Во-первых, сумма, которую может взять заемщик при аннуитетном способе, как правило, значительно превышает ту, которую банк выдаст при дифференцированном. Это происходит от того, что разовый ежемесячный платеж не должен превышать оговоренную долю месячного дохода заемщика (обычно 40-50%), а при дифференцированной схеме размер первой выплаты представляет собой довольно крупную сумму». Второе преимущество аннуитетного способа, по словам специалиста, заключается в том, что одинаковые ежемесячные выплаты позволяют легко планировать собственный бюджет.
Конечно, у популярности аннуитетных платежей есть и другая причина, пожалуй, более значительная, чем удобства для заемщиков: этот способ выгоден банкам, а они, являясь коммерческими организациями, сами решают, что предложить своим клиентам. Тем не менее, выгода для заемщиков тоже есть – цены на жилую недвижимость все растут, следовательно, для покупки квартиры требуются все более серьезные средства, которые можно получить у банка только при выборе аннуитетного способа погашения кредита.
