В Москве по итогам года был поставлен очередной рекорд по количеству сделок на первичном рынке недвижимости – всего по данным Управления Росреестра по Москве за 12 месяцев было заключено свыше 24 тысяч договоров долевого участия. Этот показатель на 13,1% превышает аналогичный за 2013 год. Однако, несмотря на рост количества сделок, эксперты компании «Метриум Групп» зафиксировали существенное замедление темпов роста рынка.
Сверхвысокую активность на столичном рынке жилой недвижимости, особенно первичном, в 2014 году отметили все без исключения игроки рынка. В отдельные месяцы прошедшего года спрос был по-настоящему ажиотажный: стремясь спасти свои сбережения от девальвации рубля, покупатели буквально выстраивались в очереди за квартирами в новостройках.
Однако если рассматривать минувший год в разрезе официальной статистики Росреестра, то увеличение количества сделок на рынке было не столь значительным. Так, за 12 месяцев 2014 года в Москве было заключено 24029 договоров долевого участия. Это на 13,1% больше, чем годом ранее. Для сравнения - в 2013 году прирост относительно 2012 года был зафиксирован на уровне 75,5%.
«Справедливости ради стоит отметить, что причиной скачка в 75,5% стало присоединение к Москве 1 июля 2012 года части территорий Московской области, - поясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Но даже если сравнить вторые полугодия, то за этот период 2013 года прирост количества сделок на первичном рынке все равно был более существенным: +19,3% по сравнению со вторым полугодием 2012 года, когда была образована Новая Москва. Во второй половине 2014 года прирост составил только 11,2% относительно аналогичного периода 2013 года».
Впрочем, в отдельные месяцы 2014 года объемы сделок на первичном рынке все равно зашкаливали. За год дважды обновлялся исторический максимум по количеству заключенных ДДУ. Сначала это произошло в октябре, когда было зарегистрировано 2894 сделок. Этот показатель на 13,8% превзошел предыдущий рекорд, зафиксированный в декабре 2013 года.
Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», в декабре максимальный показатель был снова обновлен. В последний месяц прошлого года темпы девальвации рубля значительно ускорились, что спровоцировало новый всплеск активности покупателей – 3164 ДДУ, что на 9,3% выше октябрьского показателя и почти на четверть больше декабря 2013 года.
Более существенный прирост по итогам 2014 года показал рынок ипотеки. По данным Управления Росреестра по городу Москве, всего за прошлый год в столице было выдано 43,2 тыс. ипотечных кредитов. Этот показатель на 22,4% выше, чем зафиксированный по итогам 2013 года.
При этом, несмотря на высокую активность в этом сегменте, под конец 2014 года количество выдаваемых кредитов значительно сократилось, Если в период с января по октябрь ежемесячные показатели перекрывали данные за аналогичные периоды 2013 года, то итоги ноября-декабря 2014 года оказались несколько ниже, чем в эти же месяцы предыдущего года.
«Главной причиной замедления темпов роста рынка ипотеки стало значительное увеличение Центробанком ключевой ставки, - комментирует ситуацию Мария Литинецкая. - Всего в течение года этот макроэкономический показатель менялся 6 раз. В начале года он составлял 5,5% годовых, а к концу увеличился более чем в 3 раза до уровня 17% годовых. Причем самый значительный скачок пришелся как раз на ноябрь-декабрь, когда ключевая ставка менялась трижды и выросла в общей сложности на 9 процентных пунктов».
Впрочем, как отмечают аналитики компании «Метриум Групп», говорить о «смерти» рынка ипотечного кредитования пока рано. Велика вероятность того, что в 2015 году государство примет меры, направленные на поддержку ипотеки. Об этом уже заявил президент России Владимир Путин, выступая на пресс-конференции в конце прошлого года.
Ну и наконец, основной индикатор активности на рынке – количество переходов прав на объекты жилой недвижимости – в 2014 году продемонстрировал рост на уровне 11,2%. Всего за 12 месяцев минувшего года было зарегистрировано 162 тыс. смен собственников жилья.
При этом так же как и на рынке ипотеки, в ноябре-декабре было отмечено существенное снижение количества зарегистрированных переходов прав собственности: суммарно за два месяца этот показатель составил 26668 единиц, что на 18,4% меньше, чем за аналогичный период 2013 года.
«Данные статистики Росреестра вполне можно объяснить неравномерным распределением спроса между первичным и вторичными рынками, - говорит Мария Литинецкая. – Если активность покупателей в сегменте новостроек в конце 2014 года была крайне высока, то на "вторичке" количество сделок существенно сократилось. Быстро растущие курсы иностранных валют напугали большинство собственников, они поспешили снять свои объекты с реализации до лучших времен. А многие из тех, кто все-таки решил попытаться продать свои квартиры, стали корректировать цены в зависимости от валютных колебаний. В результате рублевые цены на вторичном рынке сильно выросли, что и отразилось на спросе и, как следствие, количестве зарегистрированных переходов прав собственности».
«Официальная статистика Росреестра довольно точно отражает ту ситуацию, которую мы имеем сегодня на рынке недвижимости, - резюмирует Мария Литинецкая. – Новостройки пользуются большой популярностью, количество заключенных ДДУ в конце года активно увеличивалось, в то время как темпы роста рынка ипотечного кредитования и "вторички" существенно замедлились. Впрочем, ближе к весне мы ожидаем снижение активности покупателей на первичном рынке, и тогда все три показателя скорректируются относительно друг друга и будут плавно снижаться. Говорить о том, насколько продолжительным будет этот спад, пока довольно сложно. Многое будет зависеть от того, примет ли Правительство РФ какие-то меры для спасения рынка ипотеки. Если покупатели будут иметь возможность брать более-менее доступные кредиты на покупку жилья, то и весь рынок недвижимости будет ощущать себя относительно неплохо».
