По данным специалистов Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – по итогам первого полугодия 2015 года на рынке новостроек с предложением квартир в «старых» границах Москвы в комфорт-классе было представлено 83 корпуса в 33 проектах с суммарной площадью 428,7 тыс. кв. м, в экономклассе – 16 корпусов в 4 проектах с суммарной площадью 15,7 тыс. кв. м. По сравнению с IV кварталом 2014 года объем предложения в комфорт-классе снизился на 4,8%, в экономклассе – на 76,1%. В годовой динамике предложение комфорт-класса увеличилось в 2 раза, а экономкласса, напротив, сократилось более чем в 2 раза. По итогам полугодия доля экономкласса в Москве составила 1,1% от суммарной площади квартир, доля комфорт-класс достигла 30,7%. По итогам первого полугодия 2015 года средневзвешенная цена на квартиры комфорт-класса находилась на уровне 143,9 тыс. руб./кв. м, экономкласса – 148,2 тыс. руб./кв. м. По сравнению с IV квартала 2014 года средневзвешенная цена в комфорт-классе сократилась на 0,9%, в экономклассе – на 13,2%. В годовой динамике средневзвешенная цена, напротив, выросла, в экономклассе на 7,8%, в комфорт-классе – на 1,5%.
Значительное сокращение объема предложения экономкласса связано с высоким спросом на квартиры в данном сегменте и завершением продаж в нескольких корпусах мкрн. «Некрасовка-Парк». Объем предложения комфорт-класса впервые, начиная с IV квартала 2014 года, продемонстрировал сокращение объема предложения. Начало 2015 года было связано с выходом масштабных проектов в этом сегменте, однако, объем предложения вернулся на уровень конца 2014 года, что связано с высокими темпами вымывания наиболее ликвидного предложения на начальной стадии строительства.
В экономклассе снижение цены обусловлено окончанием продаж в проектах, сданных ГК, и структурой предложения – около половины квартир в предложении имеют площадь свыше 60 кв. м и более низкую цену за квадратный метр. В комфорт-классе уменьшение цены связано с выходом большого объема нового предложения.
При распределении объема предложения квартир по бюджету покупки в экономклассе были в основном представлены квартиры в ценовом диапазоне от 8,5 до 9,5 млн рублей – 25% от общего объема предложения в сегменте и от 6,5 до 7,5 млн рублей – 21%. Порядка 13% предложения реализуется с бюджетом более 14,5 млн рублей – в основном это квартиры в ЖК «Вершинино», где в стоимость входит отделка и машиноместо. В комфорт-классе в основном предлагались квартиры с бюджетом до 4,5 млн рублей – 17% и от 9,5 до 11,5 млн рублей –12%. В целом, в экономклассе при профиците дорогостоящих объектов наблюдается дефицит предложения в минимальных бюджетах, и комфорт-класс замещает недостаток доступного предложения.
Наиболее высокая цена в комфорт-классе относилась к Юго-Восточному и Западному административным округам – 206,8 и 206,1 тыс. руб./кв. м соответственно. Наиболее бюджетное предложение было представлено в Зеленограде – 81,6 тыс. руб./кв. м. В экономклассе наиболее высокая цена предложения была отмечена в Южном административном округе – 228,8 тыс. руб./кв. м, поскольку там находится ЖК «Вершинино». Наиболее бюджетное предложение реализовалось в Юго-Восточном административном округе – 93,9 тыс. руб./кв. м, где основная часть предложения реализуется в районе Некрасовка.
Большая часть предложения комфорт-класса была представлена в Южном административном округе – 33,7%, где реализуется два масштабных проекта – мкрн. «Царицыно» и мкрн. «Загорье», а с начала 2015 года еще и ЖК «Варшавское шоссе 141». На втором месте по объему предложения комфорт-класса находился Зеленоградский административный округ – 21,3%. На территории округа еще в начале 2015 года открылись продажи в крупном проекте «Жемчужина Зеленограда». В экономклассе основной объем предложения был сосредоточен в ЗАО и ЮВАО – 45,3 и 34,7% соответственно.
«С начала года на рынке первичной недвижимости были завершены продажи в двух крупных проектах экономкласса – ЖК «Большое Кусково» и «Жилой дом МПИ», поэтому объем предложения в сегменте сократился более чем в 2 раза. Это привело к некоторому снижению средневзвешенной стоимости в сегменте, но по-прежнему уровень цен на квартиры экономкласса несколько выше, чем в комфорт-классе, что что связано в основном с географией проектов и стадией строительной готовности. В тоже время комфорт-класс продолжает активно развиваться на рынке – в первом полугодии на рынок вышло 6 новых проектов в этом сегменте, хотя объем предложения и сократился из-за высоких темпов вымывания предложения. Таким образом, сохраняется тенденция ухода экономкласса за пределы “старой” Москвы и смещения спроса в более доступный комфорт-класс», – комментирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
