Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили аналитический отчет по итогам II квартала 2016 года на первичном рынке в массовом сегменте. Объем предложения квартир в комфорт-классе составил 15,7 тысяч лотов в 140 корпусах 56 проектов с суммарной площадью 900,9 тыс. кв. м. В экономклассе было представлено 1,9 тысяч квартир в 25 корпусах 3 проектов с суммарной площадью 105 тыс. кв. м. По сравнению с I кварталом 2016 года объем предложения в комфорт-классе вырос на 4%, а в экономклассе – почти в 1,5 раза. В годовой динамике объем предложения комфорт-класса увеличился в 2 раза, а экономкласса – почти в 7 раз. По итогам II квартала 2016 года средневзвешенная цена на квартиры комфорт-класса составила 144,4 тыс. руб./кв. м, экономкласса – 119,2 тыс. руб./кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом цена в комфорт-классе снизилась на 1,2%, в экономклассе – на 5,8%.
По итогам II квартала 2016 года новостройки комфорт-класса заняли второе место по объему предложения на первичном рынке жилой недвижимости в Москве, уступая с минимальной разницей предложению бизнес-класса. Доля комфорт-класса составила 42,3% от суммарной площади квартир, экономкласса – 4,9%. В I квартале 2016 года комфорт-класс был лидером по объему предложению квартир с долей 43,8%, на экономкласс приходилось 3,6%. Год назад доля комфорт-класса была на уровне 30,7%, экономкласса – 1,1%.
Значительное увеличение объема предложения в экономклассе за II квартал 2016 года произошло за счет выхода в реализацию новых корпусов в ЖК «Кварталы 21/19» и мкрн. «Некрасовка». Во II квартале 2016 года в массовом сегменте на рынок поступили следующие новые проекты: жилой квартал «Поколение», ЖК «Столичные поляны» и ЖК «Петра Алексеева, 12». Помимо этого, в реализацию вышли новые объемы в таких проектах, как городской квартал «Ривер Парк», ЖК LIFE-Ботанический сад, ЖК «Золотая Звезда», ЖК «Мещерский лес», ЖК «Мир Митино», квартал «Парк Легенд». Во II квартале 2016 года в массовом сегменте на рынок поступило 130 тыс. кв. м, что на 16,6% меньше, чем в предыдущем квартале.
При распределении объема предложения квартир по бюджетам покупки в экономклассе ровно половину заняли объекты в ценовом диапазоне от 4,5 до 6,5 млн рублей. После завершения продаж в ЖК «Вершинино» предложение с бюджетом более 11,5 млн рублей в экономклассе больше не представлено. В комфорт-классе проекты имели хорошую представленность во всех ценовых категориях. Учитывая дефицит предложения экономкласса, сегмент комфорт замещает его в отдельных стоимостных категориях, в том числе в нижнем ценовом диапазоне. В основном в комфорт-классе предлагаются квартиры с бюджетом до 7,5 млн рублей – 52%. По сравнению с I кварталом 2016 года в обоих сегментах выросла доля предложения бюджетом до 4,5 млн рублей, что связано с выходом нового предложения с конкурентоспособными ценами: в экономклассе – с 2% до 8%, в комфорт-классе – с 9% до 13%.
При распределении предложения квартир по площадям наибольший объем в комфорт-классе относился к объектам площадью от 40 до 50 кв. м – 24% и от 60 до 70 кв. м – 23%. В экономклассе наблюдалась аналогичная картина: наибольший объем предложения был представлен квартирами площадью от 60 до 70 кв. м – 29% и до 40 кв. м – 26%. При этом в экономклассе квартиры площадью более 90 кв. м по итогам первого полугодия 2016 года по-прежнему не были представлены. По сравнению с I кварталом 2016 года в обоих сегментах увеличилась доля квартир площадью менее 40 кв. м: в экономклассе – с 21% до 26%, в комфорт-классе – с 17% до 21%.
По итогам II квартала 2016 года большая часть предложения комфорт-класса была представлена в ЮАО – 22,7% от суммарной площади предложения в комфорт-классе. В этом округе находятся такие масштабных проекты, как мкрн. «Царицыно-2», мкрн. «Загорье», городской квартал «Ривер Парк», ЖК «Варшавское шоссе 141», а также вышедший в конце 2015 года ЖК «Ясный» (в составе проекта реализуются и квартиры, и апартаменты). На втором месте по объему предложения комфорт-класса находился СВАО – 14,5%. Последнее место по доле предложения на первичном рынке комфорт-класса традиционно занял ЗелАО. В экономклассе основной объем предложения был сосредоточен в ЮВАО – 95,8% от общего объема предложения экономкласса. На территории округа реализуются масштабные проекты – мкрн. «Некрасовка» и ЖК «Кварталы 21/19». В ЗАО представлен только один построенный проект – ЖК «Мичурино-Запад».
За год средневзвешенная цена в комфорт-классе незначительно скорректировалась в сторону увеличения (+0,4%). В годовой динамике цена в экономклассе сократилась на 19,6%, что связано с изменениями в структуре предложения – завершились продажи в ЖК «Вершинино», где в стоимость квартир включались отделка и машиноместо, а также вышел на рынок масштабный проект панельного домостроения – ЖК «Кварталы 21/19».
Наиболее высокая цена в комфорт-классе относилась к САО и ЗАО – 164,1 и 160 тыс. руб./кв. м соответственно. Наиболее низкий показатель цены был отмечен традиционно в ЗелАО – 81,2 тыс. руб./кв. м. В ЗАО за квартал цена снизилась на 10,6% в связи с выходом нового проекта на начальной стадии строительства – ЖК «Петра Алексеева, 12».
В экономклассе жилые проекты были представлены только в двух округах – ЮВАО (116,8 тыс. руб./кв. м) и ЗАО (174,1 тыс. руб./кв. м). В экономклассе в ЗАО за квартал цена, напротив, выросла на 9,2%, что связано со сдачей в эксплуатацию ЖК «Мичурино-Запад»
«Во II квартале 2016 года темпы выхода новых проектов в массовом сегменте несколько замедлились по сравнению с I кварталом 2016 года, что связанно с сезонным спадом рыночной активности, однако по-прежнему массовый сегмент остается главным драйвером развития первичного рынка в столице. Для сравнения в прошлом году за аналогичный период на рынок вышло почти в 5,2 раза меньше нового предложения доступного сегмента, чем во II квартале 2016 года. Очевидно, что массовый сегмент развивается по нарастающей», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.