Специалисты Юридического департамента инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – рассказали, что делать в случае, когда застройщик объявлен банкротом, из каких этапов состоит процедура банкротства, на что может рассчитывать дольщик и как изменилась процедура банкротства после введения обязательного страхования гражданской ответственности.
В отношении застройщика может быть возбуждено дело о банкротстве в случае, когда «застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 000 рублей, в течении более чем трех месяцев» (ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)”).
Этапы процедуры банкротства:
1. Введение процедуры наблюдения
Первый этап в процессе признания должника банкротом – это введение процедуры наблюдения в отношении застройщика. С момента опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе подать в суд, который рассматривает соответствующее дело о банкротстве, свои требования к застройщику. Срок подачи заявления составляет 30 дней, при этом самое главное для дольщика определиться с тем, какие требования он хочет предъявить к застройщику, а именно он хочет получить купленную квартиру или заплаченные денежные средства. Важный нюанс: заявляя требования о передаче жилых помещений, дольщик может в дальнейшем заменить их на денежные требования, тогда как, изначально подавая заявление на истребование денежных средств, поменять его на требования передачи квартиру уже будет невозможно. В связи с этим рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений.
Закон не предусматривает формы заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, однако в заявлении должны быть указаны: наименование застройщика и его адрес; регистрационные данные застройщика – юридического лица (ОГРН юридического лица); наименование (фамилия, имя, отчество) участника строительства и его адрес; описание требования к должнику; обязательство, из которого возникло требование застройщика перед участником строительства, и срок исполнения такого обязательства.
К заявлению о включении в реестр требований кредиторов застройщика обязательно прилагаются документы, подтверждающие обоснованность требований участника строительства:
- документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, т.е. договор, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение.
- документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору.
После составления заявления дольщику необходимо отправить по одному экземпляру заявления с указанными выше приложениями почтой в виде заказного письма с уведомлением и описью вложения на адрес застройщика, арбитражному управляющему, а также в ведущий дело о банкротстве е Арбитражный суд с приложением и с копиями чеков об отправке заказных писем с уведомлением.
Арбитражный суд принимает заявление к производству и назначает дату рассмотрения. В случае признания требований дольщика обоснованными, Арбитражный суд выносит определение о включении указанного требования в реестр требований о передаче жилых помещений или в реестр требований кредиторов застройщика, если заявлены денежные требования.
2. Признание застройщика банкротом и удовлетворения требований кредиторов
Реестр требований кредиторов подлежит закрытию в течение двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и введении конкурсного управления. По результатам процедуры наблюдения арбитражный управляющий перейдет к стадии удовлетворения требований кредиторов-участников строительства.
При введении процедур банкротства в отношении застройщика будут задействованы механизмы, предусмотренные в § 7 Главы IX Закона о банкротстве (особенности банкротства застройщиков), где предусмотрены особые льготы для участников строительства – лиц, имеющих требование к застройщику по передаче квартир.
1) В соответствии со ст. 201.9 «денежные требования граждан-участников строительства к застройщику выделены в отдельную приоритетную третья очередь. Перед ними удовлетворяются только требования граждан, перед которыми банкрот несет ответственность за причинение вреда здоровью и требования о выплате зарплаты и выходного пособия. Требования всех остальных кредиторов удовлетворяются после удовлетворения денежных требований граждан-участников строительства».
2) Требования участников строительства могут быть погашены путем передачи завершенного или незавершенного объекта строительства.
Если дом построен, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений в этом построенном многоквартирном доме. Передача квартир в завершенном доме осуществляется за счет имеющих у застройщика активов или продажи его имущества и недвижимости.
Если дом не достроен, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. То есть, если после удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди у застройщика не осталось активов для удовлетворения требований дольщиков, производится передача объекта незавершенного строительства в ЖСК, созданный участниками долевого строительства для завершения строительства дома за счет собственных средств, или продажи участка под застройку.
«Однако после введения обязательного страхования гражданской ответственности для застройщиков, дольщики оказываются с правовой точки лучше защищены, поскольку могут адресовать свои требования в страховую компанию», – отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.
Страховым случаем будет признаваться «неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные: решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 закона 214-ФЗ и решением Арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с законом 127-ФЗ, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований».
