Приобретая квартиру, комнату, дом (да что уж там, любой объект недвижимости), мы неизбежно сталкиваемся с проблемой «кота в мешке». Чтобы кот оказался не только не «блохастым», но ещё и пушистым, а может, и вовсе породистым, проводится проверка, аудит, осмотр, экспертиза недвижимости. Всё просто: вы обращаетесь в аудиторскую компанию, а она в свою очередь проверяет реальную стоимость объекта, выявляет, насколько запрашиваемая цена соответствует действительности. Заодно – наводит справки, не отдан ли объект в залог; экспертиза быстро выявит нечистого на руку продавца, проверка покажет, не придётся ли вам в дальнейшем горько плакать, потеряв право собственности на объект. Сотрудник аудит-компании может произвести фотографирование собственности или имущества. Одним словом, все карты вам в руки! А для чего ещё нужны осмотр и экспертиза? Попробуем разобраться.

Юридическая чистота недвижимости

Комментирует Дарья Погорельская, Руководитель юридического отдела ГК МИЦ (Московский Ипотечный Центр): «В риэлтерской практике уже давно закрепилось не очень юридическое на первый взгляд понятие «юридическая чистота объекта». «Юридически чистой» считается та недвижимость, которая не может быть изъята у будущего собственника ни под каким предлогом. На стоимость недвижимости и на то, насколько реальная цена соответствует запрашиваемой, на этом этапе внимания не обращают – всё это будет потом. Здесь же в бой идут юристы, которые в ходе долгих проверок выявляют всю историю сделок с данной недвижимостью. Аудит предусматривает просмотр всей документации, даже если квартира или дом перепродавались по десять раз. Принцип «кто не рискует – тот не пьёт шампанское» здесь не действует – на кону слишком большие риски. Не верите? Посмотрите на основные махинации, которые выявляет осмотр предыдущих сделок с недвижимостью:
• Недееспособность одного из участников сделки с недвижимостью;
• Несовершеннолетие одного из участников сделки;
• Сделки, проведенные под влиянием угрозы, обмана, насилия, заблуждения.

За примером далеко ходить не надо: вам наверняка приходилось слышать про мошенников, выкупающих или берущих под залог квартиры у стареньких бабушек и перепродающих квартиры «мотивированным» людям. Купив такую «однушку» в Бибирево, стоимость которой почему-то не показалась вам подозрительно низкой, вы счастливо празднуете новоселье…и через пару месяцев узнаете, что собственником квартиры уже не являетесь – родственники бабушки опомнились и расторгли сделку «по невменяемости». А продавца, понятное дело, и след простыл! Так что подумайте хорошенько о проведении юридической проверки: скупой, как известно, платит дважды».

Запахло жареным.

Многие клиенты, заказывающие аудит, задаются вопросом: как это у специалистов, проводящих экспертизу, получается быстро выявить «жареную» недвижимость? Нюх у них, что ли какой-то? На самом деле, всё гораздо проще: проверка документов с недвижимостью выявляет историю квартиры или дома, и на основании этого анализа уже можно судить о том, в гиблое место попал покупатель или нет. Подозрительность эксперты проявляют вот в каких случаях:

1. Если сделки с недвижимостью часто проводились в последние полгода. Купля-продажа, передача, дарение – всё это может вызвать недоверие. Статистика врать не будет: мошенники торопятся избавиться от незаконно полученного жилья; с момента совершения криминальной сделки до перепродажи недвижимости проходит не больше полугода.

2. Если недвижимость была завещана или подарена человеку, не состоящему в родстве с предыдущим владельцем. Вариант доброй знакомой, решившей одарить первого встречного своими хоромами, конечно, возможен, но сомнения уж точно вызовет.

3. Если недвижимость часто переходила из рук в руки. Если в ней долгое время никто не жил – то возможно предыдущие сделки были нечистыми.

Как они это делают?

Итак, устраивайтесь поудобнее, сейчас мы раскроем вам пару секретов мастерства тех, чья профессия – экспертиза недвижимости. У мэтров этого дела есть разные технологии: всё зависит от того, по каким объектам производится проверка – строящееся или готовое жильё, коммерческая или загородная недвижимость.

Проверка вторичного жилья начинается с выявления недавней истории сделок. Если эксперт нашёл в ней какой-то подводный камень, он продолжает копать дальше, проверяя историю объекта с того момента, когда он стал частной собственностью. Собираются документы на всех предыдущих собственников и тех, кто был зарегистрирован в квартире или выплачивал пай. Затем проверяются свидетельства о собственности, различные документы на квартиру. В редких случаях, когда клиенту угодно, производится осмотр и фотографирование недвижимости. Упорный труд выливается в красивую папочку документов, а по времени проверка занимает не больше рабочей недели.
Все проекты ГК МИЦ ( Московский Ипотечный Центр ) : Новостройки Коммунарка 1, 2, 3, 4, 7 | Промышленные земли Орудьево | Коттеджный поселок Субботино | Земли под застройку в Сорочанах | сайт ГК МИЦ ( Московский Ипотечный Центр ) .

Мария Молькова, Московский Ипотечный Центр, (495) 937-76-5, [email protected]