Специалисты Департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор наиболее проблемных и рисковых случаев покупки квартиры на вторичном рынке, связанных с правоустанавливающими документами текущих владельцев, а также тонких нюансов проверки таких объектов. К самым «страшным» скелетам в шкафах собственников, которых покупателям нужно опасаться больше всего, относят квартиры со «свежим» наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие «безобидные» правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.
1. Квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию
- появляются новые законные наследники
В случае приобретения квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, покупатель всегда должен быть готов, что могут объявиться иные наследники из той очереди, призванной к наследованию, которые не были поименованы в правоустанавливающих документах, а теперь заявили свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей. В данном случае очень часто сами титульные наследники (продавцы) могут не знать о существовании иных наследников, однако они могут и целенаправленно скрывать данный факт, чтобы быстрей продать этот объект и «опередить» других претендентов. То есть может иметь место и прямое мошенничество, и просто отсутствие такой информации у самих продавцов. Чаще всего такие «вновь прибывшие» наследники – это незаконнорождённые дети умершего, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство. Следовательно, сделка по продаже такой квартиры признается недействительной, поскольку появились другие или дополнительные собственники.
- появляются наследники с более ранней редакцией завещания
Еще один малоприятный вариант развития событий связан с тем, что при наследовании по завещанию существует возможность оспаривания завещаний, либо их отмены каждым последующим завещанием. То есть вполне возможна ситуация, при которой нынешний продавец является наследником по завещанию более ранней редакции, и если появится наследник с более поздней версией завещания, то наследование будет производиться согласно самой крайней редакции. На практике бывают случаи, когда у пожилых людей оказывалось множество редакций завещания, по которым квартира отписывалась разным людям «в зависимости от настроения». Так, получивший первым завещание уже может начать процесс оформления наследства, однако если в течение полугода появится наследник с более поздней версией завещания, то предыдущее завещание расторгается и не считается действительным, а, следовательно, первый наследник не имеет права продавать квартиру и сделка по ее продаже признается недействительной. Если же полгода истекли, то наследник с более поздней версией завещания может подать в суд иск с требованием продлить срок открытия завещания, поскольку он не был вовремя уведомлен о начале процесса по наследованию. После чего более ранняя версия завещания отменяется, и наследство делится по крайней редакции завещания.
- обнаруживается, что у собственника было завещание, когда квартира уже наследована по закону
Бывает и так, что обнаруживается ранее неизвестное завещание умершего, по которому имущество может перейти к совершенно постороннему человеку, а родственники, которые по закону могут претендовать на имущество, если иное не написано завещании, остаются «не у дел» и не имеют право продавать квартиру, хотя процесс наследования по закону ими уже может быть начат, и квартира даже продана новым владельцам.
- наследование с несовершеннолетними детьми
Также существует группа «незащищенных» лиц, которые прямо поименованы законом, и имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если такие наследники не прописаны в завещании. Это в первую очередь несовершеннолетние дети и лица, находящие на попечении. В связи с чем, например, наследнику первой очереди, например деду, которому имущество досталось по завещанию, необходимо будет поделиться с внуком, если на момент открытия наследства (момент смерти) внук был несовершеннолетним. Этого ряд недобросовестных продавцов могут не делать, вследствие чего сделка по покупке такого объекта может быть признана недействительной.
«Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры “неожиданные” наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с “неполной стоимостью”, что еще больше увеличивает риски таких сделок. Покупать квартиры со “свежим” завещанием еще и не c полной стоимостью крайне рискованно, опытные риэлторы категорически не рекомендуют рассматривать такие объекты, поскольку это буквально “русская рулетка”, ведь покупатель не застрахован от появления новых наследников. Продают такие квартиры с большим дисконтом, доходящим до 20%, – рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником. Может быть так, что другие наследники еще подадут апелляцию в более высокие инстанции и оспорят первоначальное решение суда. Однако узнать были ли апелляции практически невозможно, единого реестра с такой информацией нет. Здесь важен опыт риэлтора и юриста, которые могут “прощупать” историю квартиры, выяснить обстоятельства жизни умершего, чтобы по косвенным признакам составить историю объекта и предвидеть возможные последствия. Мы предотвратили ни один десяток подобных сделок, которые могли бы привести к плачевным последствиям именно из-за проблем наследования и всех нюансов с этим связанных».
2. Квартиры с договором дарения
Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто встречается факт заблуждения дарителя относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается. Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения «прикрываются» возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.
Еще такой нюанс – если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута.
Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал «не менее близким к дарителю, нежели одаряемый». Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.
3. Квартира с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением
Отдельно нужно остановиться на таком виде сделки, где правоустанавливающим документом является договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, по которому плательщик обязан содержать владельцы квартиры. Данный вид сделок был распространен в 1990-е годы. В настоящее время из-за частого оспаривания он потерял свою актуальность, однако как документ основания в истории объекта он встречается еще достаточно часто. Здесь бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме «Дуплекс», когда «милая старушка» передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она «использовала» его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие «дамы» тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы «родственники» были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.
Однако нельзя говорить, что только предмет предыдущей сделки является определяющим при приобретении объекта. Так, если правоустанавливающими документами является договор купли-продажи, мены, договор инвестирования, договор передачи («приватизация»), абсолютная юридическая чистота объекта может быть под вопросом. В таких «чистых» правоустанавливающих документах также могут быть такие «тёмные» места и нарушения, которые впоследствии могут стать основанием для расторжения договора.
- сделки с нарушением прав несовершеннолетних, в том числе нарушениями при приватизации
Чтобы обойти необходимость получения разрешения соответствующих компетентных органов на сделку (органов опеки), люди выписывали несовершеннолетних детей из квартир до приватизации, а далее в срочном порядке подавали документы на приватизацию объекта уже без учета детей, права которых на данный объект сохранились. Если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием. Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли. То есть, купив такой объект, покупатель может на «пороге» обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены в далеких 90-х.
- сделки с лицами из группы риска, в том числе с ограниченно дееспособными, либо лишенными дееспособности
Группы риска – одинокие пенсионеры, либо люди, которые оказались в тяжелой жизненной ситуации. Впоследствии сделка по продаже, где собственником выступает такой человек, может быть оспорена его родственниками на предмет того, что продавец был недееспособен, его ввели в заблуждение, и он помимо своей воли осуществил сделки с объектами недвижимости. Лучше всего, покупая квартиру у одинокого пожилого человека, связаться с его родственниками и поставить их в известность о проводимой сделке, чтобы потом эти самые родственники не оспаривали легитимность сделки из-за невменяемости продавца. Лучше всего, когда такие сделки проходят еще и при освидетельствовании врача.
- квартиры с материнским капиталом
Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребёнку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала. Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.
- неполная рыночная стоимость
Есть также достаточно тонкий и спорный аспект при заключении сделки – указывается ли рыночная стоимость в договоре купли-продажи. В данном случае это не только зона ответственности продавца, как уверяют многие, здесь возникают определенные последствия и у покупателя. Поскольку в случае расторжения договора, покупатель по закону может получить только сумму, указанную в договоре.
