Во втором полугодии 2016 года столичные застройщики увеличили темпы ввода жилья в Москве, однако более 40% запланированных к сдаче в прошлом году проектов все-таки перенесли сроки. Как отмечают эксперты компании «Метриум Групп», в первой половине 2016 года получение разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) было отложено почти в 60% жилых и апартаментных комплексах.
В начале 2016 года аналитики «Метриум Групп» изучили проектные декларации реализуемых в столице новостроек и выявили объекты, которые были запланированы к сдаче в течение прошлого года. Всего в список попали 98 жилых и апартаментных комплексов, в которых ожидалось получение РВЭ на весь проект целиком, отдельные корпуса или очереди.
По итогам первого полугодия 2016 года из 52 проектов, девелоперы которых рассчитывали к этому времени получить РВЭ, в реальности сдались только 22, а остальные 30 перенесли сроки на более позднее время. Таким образом, сдались вовремя только 42,3% жилых и апартаментных комплексов.
Впрочем, по итогам всего 2016 года показатели несколько улучшились. Всего за 12 месяцев прошлого года РВЭ было получено в 53 проектах из 98, ввод которых и был запланирован на этот период . То есть обязательства перед дольщиками были выполнены в 54,1% заявленных к сдаче новостроек.
«Традиционно во второй половине года девелоперы более активны, большинство проектов сдаются в 4 квартале, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Поэтому во втором полугодии, как правило, динамика повышается, а показатели растут. 2016 год не стал исключением. Причем стремление застройщиков получить разрешения на ввод в эксплуатацию до конца года приводит к тому, что чиновники могут и не успеть обработать весь поток документации в срок. К примеру, в корпусе В1 МФК «Савеловский Сити» сдача была запланирована на 4 квартал 2016 года, а сам объект был готов еще раньше. Однако разрешение не успели выдать до Нового года. Оно датируется 10 января 2017 года – сразу после новогодних каникул».
Как показало исследование специалистов «Метриум Групп», в подавляющем большинстве не успевших сдаться в 2016 году проектов сроки ввода были перенесены на первую половину 2017 года. При этом 40,5% «просроченных» новостроек намерены получить РВЭ в первом квартале, еще 28,6% – во втором. Еще 14,2% собираются сдаваться во втором полугодии 2017 года. В ряде проектов сроки строительства были увеличены более чем на год – ввод перенесен на 2018 год. И остаются еще 4 проекта, вероятность окончания строительства которых стремится к нулю. Это три апартаментных комплекса обанкротившейся компании RED Development, а также комплекс апартаментов «Дом на ВДНХ», строительство которого столичные власти признали нецелесообразным.
Кроме того, в списке не успевших получить РВЭ до конца 2016 года есть несколько проектов, покупатели жилья в которых признаны обманутыми дольщиками. Среди них жилой комплекс «Терлецкий парк», ранее называвшийся «Московские окна». Он должен был достроиться и сдаться в 3 квартале 2016 года, однако строительные работы не начались до сих пор.
Наиболее ответственными проявили себя девелоперы жилья в массовом сегменте. Здесь в 2016 году сдались 57,5% от заявленных проектов. Причем в «старой» Москве этот показатель составляет 71,4%, в Новой – 60%, а в категории апартаментов эконом- и комфорт-класса лишь 16,7%.
Самые доступные квартиры в сданных жилых комплексах «старой» Москвы можно приобрести в ЖК «Некрасовка», «Варшавское шоссе 141» и «Эталон-Сити». Цены в корпусах с оформленным РВЭ начинаются от 3,81 млн, 4,12 млн и 4,93 млн рублей соответственно.
При этом апартаменты массового сегмента в сданных корпусах обойдутся значительно дороже. Во многом за счет того, что единственный проект со сданными корпусами – МФК «Савеловский Сити» ¬¬– расположен в непосредственной близости от центра Москвы, а минимальная площадь апартаментов в нем значительно больше. Минимальный бюджет в готовом корпусе составляет 5,21 млн рублей.
В Новой Москве стоимость квартир в готовых домах вполне сопоставима. Так, в ЖК «Прима-Парк» стоимость лотов начинается от 3,28 млн рублей, в ЖК «Андерсен» - от 3,9 млн рублей, а в «Бутовских аллеях» - от 4,25 млн рублей.
В бизнес-классе по итогам 2016 года РВЭ было получено 55,6% заявленных проектов. Однако если рассматривать отдельно квартиры и апартаменты, то показатели значительно отличаются. Доля сданных жилых комплексов составляет 63,6%, а апартаментных – 42,9%.
Ценовой минимум в сданных жилых комплексах бизнес-класса сегодня зафиксирован на отметке в 3,8 млн рублей в жилом комплексе «Штат 18». Столь низкая цена обусловлена тем, что проект находится за МКАД в районе Новокосино. В остальных же проектах стоимость квартир значительно выше. На втором месте идет ЖК «Невский», где цены начинаются от 6,75 млн рублей, на третьей позиции – ЖК «Лефорт» (от 10,29 млн рублей). Среди апартаментных комплексов в тройку лидеров по уровню порога входа попали проекты Aerolofts (от 7,42 млн рублей), «Двинцев, 14» (от 7,58 млн рублей) и Riverdale Apartments (от 19,69 млн рублей).
Ну и наконец, самый большой процент «просрочки» отмечен в элитном сегменте. По оценке экспертов «Метриум Групп», в 2016 году РВЭ получили только 43,5% проектов, заявленных к сдаче. В категории квартир этот показатель составил 36,4%, в апартаментах – 42,9%.
Из сданных в 2016 году элитных жилых комплексов самые низкие цены отмечены в ЖК Royal House on Yauza – от 23 млн рублей за квартиру. На второй позиции идет Резиденция «Монэ» – от 32,65 млн рублей. Замыкает тройку ЖК Wine House с минимальным показателем 41,4 млн рублей. Элитные апартаменты в готовых проектах, получивших РВЭ в прошлом году, можно приобрести по цене от 13,69 млн рублей в Art Residence. В комплексах «IQ-Квартал» и «Сады Пекина» минимальные бюджеты составляют 15,57 млн и 25,77 млн рублей соответственно.
«Перенос сроков ввода в эксплуатацию на 1-2 квартала не является чем-то экстраординарным для рынка недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая. – Две трети не успевших сдаться в 2016 году проектов планируют сделать это уже в первой половине 2017 года. То есть у покупателей нет никаких причин для беспокойства. Большинство из этих жилых и апартаментных комплексов уже построены, в них завершаются отделочные работы и благоустройство территории. Небольшие задержки по срокам, как правило, связаны с урегулированием различного рода формальностей. К примеру, Госкомиссия могла выявить какие-то недоделки, на устранение которых нужно еще пару месяцев. Или коммунальные службы затягивают подключение к сетям. Гораздо больше опасений вызывают те проекты, которые прибавляют к срокам строительства год, а то и больше. В этих случаях речь может идти о проблемах с исходно-разрешительной документацией, недостатке финансирования и других серьезных сложностях, которые ставят под вопрос реализацию проекта. К счастью, на сегодняшний день таких проектов на столичном рынке немного».
