Принято считать, что в элитной недвижимости все определяет «location, location и еще раз location». Как показал 2012 год, к этому критерию добавляется продуманность концепции, архитектура и качество строительства. Этот тренд продолжится и в следующем году.
Предложение
Расслоению элитной недвижимости способствовали несколько факторов. Первый – расширение географии элитного строительства и «выход» строящихся элитных объектов за пределы Садового кольца. По оценкам аналитиков компании TWEED, 45% всех предложений на первичном рынке элитного жилья Москвы расположено на территории Хамовников за Садовым кольцом. Сегодня здесь возводится 8 элитных комплексов, среди которых два появились в этом году: ЭК «Литератор» и ЖК Barrin House.
Остальные предложения равномерно распределены по таким районам как Тверской, Замоскворечье, Остоженка, Арбат, Цветной бульвар и Таганка. В 2012 году к новостройкам этих районов добавились еще несколько новых проектов. Основной их объем составили апартаменты. Наибольшее число апартаментов сосредоточено в башнях Москва-Сити – в этом году на рынок вышли небоскребы «Меркурий Сити Тауэр» и «ОКО». Также апартаменты стали активно появляться в клубных жилых комплексах: «Новый Арбат, 32», «Дом Гельриха», Wine House и «Кадашевские палаты». Помимо этого в уходящем году продажи вновь возобновились в замороженных в кризис проектах «Бурденко, 11» и «Смоленский бульвар, 24».
Вторым фактором смены ориентиров в элитном сегменте стал существенный разрыв между уровнем архитектуры заявленных объектов. «Качество некоторых "элитных" объектов сегодня приближается к уровню бизнес-класса. Наглядный пример – ЖК Fusion Park. Судя по проектам, строящиеся сегодня комплексы Smolensky De Luxe, Barrin House и «Садовые кварталы» также будут тяготеть к сегменту бизнес», - считает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. – На сегодняшний день расположение объекта является необходимым, но недостаточным критерием для определения элитной недвижимости. На один уровень с местоположением сегодня становятся такие критерии как концепция, архитектура и качество строительства».
Спрос
Если в прошлом году основной спрос в элитной недвижимости приходился на вторичные предложения – порядка 70%, то в этом году он равномерно распределился между первичным и вторичным рынками. Связано это как с вымыванием предложений на вторичном рынке, так и с повышением доверия со стороны покупателей к строящимся объектам. «Вышедшие на рынок комплексы сегодня активно возводятся, а многие из них вышли на завершающую стадию строительства. Кроме того, на скорость продаж влияет появление за застройщиками крупных финансовых игроков. Таких как, к примеру, ВТБ, имеющего контрольный пакет акций в компаниях «ДОН-Строй» и «Система-Галс», - поясняет Ирина Могилатова.
Лидерами продаж в 2012 году стали жилые комплексы «Итальянский квартал» и «Литератор». На вторичном рынке перепродажи квартир активно шли в ЖК «Аквамарин», «Дом на Тишинке», «Трилогия» и других элитных объектах.
Самый распространенный бюджет в 2012 году составил от 1 до 2 млн долл. Самый популярный метраж – от 80 до 150 кв.м.
Цены
Средняя цена на рынке элитных новостроек на конец 2012 года составила 21 тыс. долл. за квадратный метр. Однако стоит учитывать, что эта цена складывается из показателей нескольких районов, цены в которых отличаются в разы. Так, в районе Остоженки, Патриарших прудов и Арбата средняя стоимость квадратного метра – 25 тыс. долл., когда как в Хамовниках – 13 тыс. долл.
В среднем рост цен по итогам года составил порядка 10%. «Наилучшую динамику продемонстрировали ЖК Knightsbridge и ЖК «Афанасьевский» – 15%, что только подтверждает важность продуманной концепции проекта. В то время как такие новостройки как «Садовые кварталы» и проекты компании «ДOН-Строй» динамику цен не показали, а наоборот, активно проводили различные маркетинговые акции», - комментирует Ирина Могилатова.
На вторичном рынке средняя стоимость предложений по сравнению с 2011 годом увеличилась на 29% и составила 22 тыс. долл. за квадрат.
Прогнозы
По данным агентства TWEED, в следующем году на рынке элитной недвижимости продолжится вымывание вторичных предложений и активная продажа новостроек. На рынок ЦАО планируется выход ряда новостроек, однако в связи со сложной административной ситуацией предсказать, сколько именно их будет, достаточно сложно.
«В 2013 году продолжится и классовое разделение проектов. По мере строительства объектов разрыв в качестве жилых комплексов будет только нарастать. Для покупателей станет очевидной разница между по-настоящему элитными домами и теми предложениями, в которых девелоперы решили сэкономить. Данная тенденция отразится и на динамике стоимости. По нашим прогнозам, рост цен на качественные элитные проекты составит порядка 15%, а на бюджетнопостроенные – максимум 5%», - считает Ирина Могилатова.
