Рынок жилой недвижимости Крымского полуострова с 2006 года испытывает период активного роста цен. Кроме этого, на рынке наблюдается высокий уровень неудовлетворенного спроса. Объекты, которые представлены на рынке, не могут удовлетворить потребности населения из-за высокого уровня цен и не соответствия предложения существующему спросу.
Причины нынешней ситуации на рынке жилой недвижимости вызваны неправильной трактовкой аналитиками строительных компаний направления, по которому сегодня развивается исследуемый рынок.
Поскольку не берутся во внимания причины такого повышения и тем более не учитываются потребности местного населения. В итоге на рынок выводятся новые жилые площади класса «элит», при условии дефицита квартир эконом-класса. Предлагая на рынок менее востребованные, но более дорогие элитные жилые площади, застройщики исходят из вполне рациональных расчетов максимизации собственных прибылей.
При разработке новых проектов жилых комплексов компаниями-застройщиками учитывается превышение спроса над предложением. Но при выводе новых площадей на рынок темпы продаж падают, хотя застройщики ожидают их роста.
Строительные компании допускают ошибку на начальной стадии разработки проекта - при оценке рыночной конъюнктуры, путая экономические понятия, схожие по признакам, но разные по сути – «инфляцию спроса» и «неудовлетворенный спрос».
«Инфляция спроса» проявляется в превышении спроса над предложением. При полной реализации площадей в данном сегменте, он не в состоянии отреагировать на избыток денежных средств в обращении увеличением реального объема площадей. Это приводит к росту как цен, так и темпов продаж.
«Неудовлетворенный спрос» - спрос, нереализованный из-за отсутствия нужных площадей или несоответствия их качества требованиям покупателей. В результате этого происходит рост цен (в первую очередь на востребованные площади и, как следствие, - ценностного эффекта и на невостребованные) и к снижению темпов продаж.
Именно ориентация на неудовлетворенный спрос может хотя бы частично изменить ситуацию на рынке жилой недвижимости Крымского полуострова.
По данным Build & Live Development в Симферополе за 2007 год средняя стоимость квартир на первичном рынке возросла на 35-50%. Жилье, которое на сегодня наиболее востребовано в Крыму - квартиры эконом-класса. А рынок первичный жилой недвижимости представлен в основном элитными квартирами, большинство из которых не соответствуют заявленному классу, но тем не менее, продаются по завышенной цене.
В Симферополе в течение 2006-2007 годов практически не было новых поступлений на первичном рынке. Многие объекты находятся в стадии строительства или разработки проекта. При этом большинство из них позиционируются как объекты элитной недвижимости, хотя городу не хватает именно недорогого малометражного жилья. Ограниченное предложение на первичном рынке жилой недвижимости вызывает увеличение цен на вторичном рынке.
По оценкам Build & Live Development, на симферопольском рынке вторичной недвижимости спрос превышает предложение почти в два раза. Местные продавцы абсолютно уверены, что их недвижимость не останется без покупателя, и очень динамично повышают цены на квартиры. При этом в Симферополе количество новостроек ограничено, а высококачественных объектов вообще единицы.
Исходя из нынешней ситуации на рынке, можно сделать некоторые прогнозы относительно ближайшей перспективы его развития. Соотношение элитных жилых комплексов и «бюджетных» домов в общей массе объектов, которые будут вводиться в эксплуатацию в ближайшие несколько лет, наглядно демонстрирует, что дефицит жилой недвижимости будет сохраняться, а уровень неудовлетворенной потребности в жилье эконом-класса будет расти.
И пока не будут проведены детальные исследования рынка для определения потребностей и оценки неудовлетворенного спроса, прибыли застройщиков увеличиваться не будут.
Источник: http://www.bld.com.ua
